LES DROITS SUR LES BIENS : LE DROIT DE PROPRIÉTÉ
Les biens sont des choses qui sont susceptibles d’appropriation privée. Le droit de propriété
est d’ailleurs un des fondements de notre société et est déjà mentionné dans la Déclaration
des Droits de l’Homme et du Citoyen de 1789.
On entend régulièrement des termes comme « être propriétaire, avoir l’usufruit... » et l’on
peut s’approprier des choses de nature très variée, mais on ne sait pas toujours quelles sont
les règles juridiques applicables en la matière.
Aussi dans cette fiche, nous étudierons :
I – Le droit de propriété et ses attributs
II – Les limites du droit de propriété
III – Le droit de propriété sur les biens incorporels
I – LE DROIT DE PROPRIETE ET SES ATTRIBUTS
1. Définition
Selon l’article 544 du Code civil « la propriété est un droit de jouir et de disposer des choses
de la manière la plus absolue, pourvu que l’on en fasse pas un usage prohibé par la loi ou par
les règlements ».
Le droit de propriété est un droit réel (c’est-à-dire qui porte directement sur une chose) et
subjectif (c’est-à-dire l’ensemble des avantages dont bénéficie une personne).
C’est donc un droit extrêmement complet qui peut porter soit sur des biens meubles (une
voiture, un bureau...) soit sur des biens immeubles (une maison, par exemple).
Il faut noter que concernant la propriété du sol, le droit porte aussi bien sur le dessus que
sur le dessous du terrain, c’est pourquoi il est possible de construire.
2. Les attributs du droit de propriété
Le droit de propriété a trois composantes qui sont :
- l’usus : qui est le droit de se servir de la chose (l’usage)
- le fructus : qui est le droit de percevoir les fruits provenant de la chose, de la
conserver et de les consommer. Il faut bien sûr ne pas altérer la chose. (ex : louer un bien
immobilier pour en obtenir un loyer).
- l’abusus : qui est le droit de disposer de la chose (ex : la vendre, la donner, la
détruire...)
3. Les caractères du droit de propriété
Le droit de propriété est, en principe, absolu, individuel et perpétuel.
Le caractère absolu du droit de propriété est mentionné dans l’article 544 du Code civil. Il
suppose la possibilité d’exercer pleinement et de faire respecter par les autres individus les
trois attributs du droit de propriété (c’est-à-dire l’usus, le fructus et l’abusus).
Cependant, dans l’intérêt de tous, ce droit connait des limites : le respect de la loi et des
règlements, les servitudes....
Le caractère individuel signifie que le propriétaire est le seul à pouvoir exercer les
prérogatives découlant du droit de propriété (sous réserve qu’il n’y ait pas de
démembrement de la propriété tel que l’usufruit).
Le caractère perpétuel du droit de propriété signifie que le droit de propriété n’est pas
limité dans le temps et ne s’éteint pas au décès de son titulaire mais est transmis aux
héritiers.
Le droit de propriété va durer autant que le bien lui-même. Il va peut-être changer de
titulaire mais cette modification est sans effet sur son existence.
En conséquence, le droit n’est pas perdu par le non usage. On dit que le droit de propriété
est imprescriptible.
Il faut maintenant noter que le droit de propriété comporte quand même certaines limites.
C’est ce que nous allons étudier dans la seconde partie.
II – Les limites au droit de propriété
Le droit de propriété est un droit fondamental mais qui connait pourtant certaines limites. Il
existe des limites érigées dans l’intérêt général et des limites établies pour le respect de
l’intérêt particulier.
1. Les limites au caractère absolu du droit de propriété
a. L’abus de propriété
Le droit de propriété peut parfois faire l’objet d’excès que la théorie de l’abus de propriété
permet de limiter.
Il y a abus de propriété lorsque le propriétaire abuse des prérogatives contenues dans son
droit de propriété en causant volontairement un préjudice à autrui. C’est l’abus dans
l’exercice du droit. Il portera donc sur l’usus.
Pour mettre en œuvre la théorie de l’abus de droit, on applique le mécanisme de la
responsabilité civile en constatant le dommage et en le rattachant à son auteur (le
propriétaire). Ensuite, on caractérise la faute (ex : intention de nuire ou défaut d’intérêt
légitime et sérieux).
Pour caractériser l’abus de droit, le juge va donc rechercher :
• l’intention de nuire
ET
• l’absence d’intérêt personnel à agir comme l’a fait le propriétaire.
b. Les troubles anormaux de voisinage
Le fait d’user de son droit de propriété peut entrainer des troubles au sein du voisinage. Il
n’y a pas forcément intention de nuire dans le trouble du voisinage.
Pour caractériser les troubles anormaux du voisinage, il faut que trois éléments soient
réunis :
- l’anormalité du trouble,
Le trouble doit excéder les inconvénients habituels et normaux de voisinage
- l’apparition d’un dommage subséquent,
- un lien de causalité entre les deux.
Ce sera au juge d’apprécier s’il s’agit ou non d’un trouble anormal du voisinage et quelle en
est son intensité. La sanction consiste généralement dans l’attribution de dommages-
intérêts et la réalisation des travaux nécessaires à la limitation du trouble.
2. Les limites au caractère exclusif du droit de propriété
Le propriétaire dispose d’un monopole vis-à-vis de son bien. Il est le seul à exercer les
prérogatives découlant du droit de propriété, sous réserve d’un démembrement (ex :
usufruit ou la nue-propriété...)
Cependant, le développement de la propriété collective (copropriété, multipropriété, par
exemple) et l’acquisition de nouveaux terrains peut conduire à limiter l’exclusivité du droit
de propriété.
III – Le droit de propriété sur les biens
incorporels
Le droit de propriété ne porte pas exclusivement sur des « choses », il peut également
porter sur des biens incorporels, c’est-à-dire sur des biens immatériels.
C’est notamment l’objet du droit de la propriété industrielle et commerciale.
La propriété industrielle est regroupée avec la propriété littéraire et artistique dans la
protection intellectuelle.
La propriété industrielle a pour objet la protection et la valorisation des inventions, des
innovations et des créations en reconnaissant une exclusivité à l’auteur sur sa création
intellectuelle. La propriété industrielle porte principalement sur les brevets et les marques
commerciales.
Le titulaire d’un droit de propriété industrielle bénéficie d’un monopole d’exploitation sur sa
création intellectuelle.
Ce droit le protège donc contre ses concurrents.
Une entreprise qui met au point une innovation technologique peut la protéger par un
brevet en faisant un dépôt auprès de l’INPI (Institut National de la Propriété Industrielle). Un
brevet est accordé pour 20 ans durant lesquels le titulaire bénéficie d’un monopole
d’exploitation.
La marque commerciale est également un bon exemple du besoin de protéger un bien
incorporel. En effet, les clients sont extrêmement attachés aux marques et elles constituent
pour l’entreprise un élément indispensable de leur stratégie industrielle et commerciale.
Pour être protégée, la marque doit être déposée auprès de l’INPI. Le propriétaire dispose
alors d’un monopole exclusif sur la marque.
Cependant, il peut céder sa marque ou en concéder l’exploitation à un tiers par le biais de la
franchise ou de la concession.
D’autre part, la marque est ainsi protégée de la contrefaçon (véritable plaie pour les
marques à succès) dont l’auteur éventuel peut être sanctionné tant sur le plan civil
(dommages-intérêts) que sur le plan pénal (amende ou prison).
QCM
LE DROIT DE PROPRIETE
1 – Le droit de propriété est un droit :
- réel et objectif
- qui se prescrit par 30 ans
- qui coûte très cher
- réel et subjectif
2 – Le droit de propriété d’un terrain comprend :
- le sol et le sous-sol
- uniquement le sol
- le sol et le sous-sol s’il existe une construction
- le sol et un mètre de profondeur
3 – Les trois composantes du droit de propriété sont :
- l’usus, l’abusus et le fructus
- l’usus, le fructus et l’imprescriptibilité
- le sol, le sous-sol et les constructions
- le bien, la vente et la location
4 – Quel est l’attribut du droit de propriété qui permet de louer un bien immobilier ?
- l’usus
- le fructus
- l’abusus
- aucun des trois, c’est une location
5 – Le caractère absolu du droit de propriété, c’est :
- la possibilité d’exercer et de faire respecter l’usus, l’abusus et le fructus
- le droit de faire ce que je veux avec mon bien sans aucune limite
- la possibilité de ne pas respecter la loi quand je suis chez moi
- le fait que les textes légaux ne peuvent pas être modifiés concernant mon droit de
propriété
6 – Le caractère perpétuel du droit de propriété :
- est limité par la durée de vie du propriétaire
- signifie qu’il dure aussi longtemps que le bien lui-même
- ne donne pas de droit de transmission aux héritiers
- est prescriptible
7 – L’abus de propriété signifie que :
- le propriétaire abuse de ses prérogatives pour nuire à autrui
- le propriétaire utilise l’abusus qui est un attribut de son droit de propriété
- ne peut pas être sanctionné par un juge
- ne peut pas s’appliquer si on a un titre de propriété notarié
8 – Le trouble anormal de voisinage est constitué par :
- l’anormalité du trouble
- l’apparition d’un dommage
- l’anormalité d’un trouble, un dommage et un lien de causalité entre les deux
- une musique émanant d’un appartement
9 – Le droit de propriété concerne :
- les biens matériels
- les biens immatériels
- les biens matériels et immatériels
- les biens immobiliers
10 – Le propriétaire d’une marque déposée :
- a uniquement le droit de l’exploiter
- peut en concéder la franchise
- n’est pas protégé
- ne peut rien faire contre les contrefaçons
