Cours de Droit foncier La prénotation

Cours de Droit foncier  La prénotation

Cours de Droit foncier  La prénotation

La prénotation

Introduction :

La prénotation est une mention d’une formalité provisoire et conservatoire portée au titre foncier dans l’attente d’une inscription définitive. Elle a pour but de sauvegarder certains droits prétendus par son bénéficiaire à l’encontre de tous les actes de disposition que le propriétaire, inscrit, aurait conclue frauduleusement et de mauvaise foi.

La prénotaion joue deux rôles essentiels :

- Le premier s’articule autour de la sauvegarde des droits non inscriptibles. Le rôle de la prénotaion porté sur le titre foncier est de conserver provisoirement soit un droit existant mais contesté et dont on attend la proclamation par la justice, soit un droit dont la perfection est retardée par une formalité restant à compléter.

- Le second rôle concerne la limitation du pouvoir de contrôle du conservateur.

Après l’établissement du titre de propriété, tout droit prétendu par un tiers peut faire objet d’une « inscription ». Pour obtenir la mention d’un droit réel sur les livres fonciers, il suffit de déposer à la conservation foncière les actes constitutifs réguliers de ce droit et le duplicata du titre foncier. En cas de refus d’inscription, l’intéressé peut demander l’inscription d’une « prénotation » pour la conservation provisoire de son droit.

En 2011 le Dahir du 12 Aout 1913 sur l’immatriculation foncière a été amendé et compléter par la loi 14-07 dont l’objectif était de réduire les délais et d’alléger les procédures liées à l’immatriculation.

La loi 14-07 part de la simplification des procédures au renforcement des garanties en passant par l’accélération de la réalisation des formalités tout en luttant contre les initiatives d’opposition, d’inscription ou de prénotation de mauvaise foi.

La loi prévoit une pénalisation sévère des personnes ayant formulé des oppositions ou demandé la mention de prénotation reconnues abusives ou de mauvaise foi.

Le régime de la prénotation avant l’amendement de la loi 14-07, participait au blocage des inscriptions sur les registres fonciers, la réforme majeure concerne la réduction des délais qui a permis de diminuer les abus et les mauvaises pratiques liées à l’inscription sur les registres fonciers, l’objectif est l’allégement des procédures liées à l’immatriculation.

La prénotation aura pour effet de sauvegarder certains droits prétendus par son auteur à l’encontre de tous les actes de disposition que le propriétaire inscrit aurait conclu frauduleusement et de mauvaise foi, sans constituer un danger à la sécurité des propriétés foncières et ce en introduisant un délai limite d’un mois pour faire valoir ladite prénotation. Ce délai peut être prorogé par le président du tribunal de 1ère instance mais ne dépassera pas 3 mois.

Chapitre I - Notion de prénotation

I - Présentation de la prénotaion

A - Le domaine juridique de la prénotation : La prénotation sur un titre foncier a pour rôle de conserver provisoirement soit un droit existant mais contesté et dont on attend la proclamation en justice, soit un droit dont la perfection est retardée par une formalité restant à compléter.

La prénotation est une mention portée à titre provisoire et conditionnel sur un titre foncier, annonçant un droit revendiqué qui ne peut être régulièrement inscrit sur les livres fonciers ; c’est une mesure d’inscription pour l’avenir, qui peut sauvegarder des droits en formation, des droits dont la constitution n’est pas pleinement réalisée, des actions réelles ; de toute façon, si elle est conservatoire, elle est temporaire.

D’un point de vue juridique, la prénotation n’est ni une restriction au droit de disposer, ni une cause de résolution ou d’éviction en général.

La prénotation conserve provisoirement le droit prétendu à l’encontre de tiers qui viendraient présenter des actes à inscrire sur les mêmes titres. Mais cette dernière ne conserve le droit qu’elle garantit provisoirement que sous la condition que son inscription soit régulièrement prise par la suite dans le délai légal. Dans ce cas la prénotation fixe le rang de l’inscription ultérieure.

Il faut noter que seuls les droits relatifs aux immeubles immatriculés (c-à-d les droits nés est constitués postérieurement à l’établissement du titre foncier suite à l’immatriculation) peuvent faire l’objet d’une prénotation.

Les droits nés ou constitués avant l’établissement du titre foncier soit avant le dépôt de la réquisition d’immatriculation soit au cours de la procédure d’immatriculation.

A - Le champ d’application de la prénotation :

L’étude du champ d’application de la prénotation révèle d’une part les personnes pouvant bénéficier de celle-ci, et d’autre part les droits pouvant être prénotés.

1 - Les droits pouvant faire l’objet de prénotation : Peuvent faire l’objet d’une prénotation tous les droits soumis à l’inscription aux livres fonciers. C'est-à-dire les droits inscriptibles au moment où ils accomplissent toutes les conditions de leur constitution, ou encore au moment où ils sont reconnus par le biais de la justice, et ce, soit en tant que droits réel, soit en tant que droit personnels, revêtant virtuellement le caractère de droits réel ou non et pouvant se convertir en droits inscriptibles directement ou indirectement.

2 - Les personnes pouvant bénéficier de la prénotation :

- Les requérants aux inscriptions : à condition que le droit revendiqué soit tenu directement du titulaire de l’inscription précédente, et en cas de succession de droits, cette succession doit être ininterrompue et remontée au titulaire de l’inscription précédemment prise.

- Les demandeurs des radiations : quelque soient les causes invoquées, à condition de diriger l’action en justice à l’encontre de toutes les personnes inscrites en qualité de propriétaires titulaires de l’inscription précédente et/ou citer toutes les personnes dûment intéressées par les droits successifs faisant l’objet de la demande en justice.

II - Les différents types de prénotaion :

A - Les cas classiques : Une prénotation peut être prise suivant trois procédures différentes, mais quelle que soit la procédure suivie, la prénotation produit les mêmes effets, seule la durée de sa validité diffère.

1 - Prénotation prise en vertu d’un titre : La prénotation est accordée par le conservateur lui-même en vertu d’un titre dont une irrégularité d’ordre mineur empêche l’inscription. La partie requérante peut demander au conservateur, sur le vu de l’acte une prénotation à l’appui de sa requête, elle devra produire le duplicata du titre foncier intéressé. La prénotation obtenue est valable 10 jours.

Dans ce délai de dix jours, aucune autre inscription ne peut être requise du consentement des parties, cette disposition doit d’ailleurs s’appliquer quelle que soit l’origine de la prénotation même si elle est d’origine judiciaire, l’inscription sur prénotation ne vaut.

Si à l’expiration dudit délai, l’inscription n’a pas été prise, la prénotation devient nulle et doit être radiée d’office.

Toutefois ce délai se trouve prorogé si au cours des dix jours la partie intéressée obtient une prénotation en vertu d’une ordonnance du président du tribunal de 1ère instance ou suite au dépôt d’une requête introductive d’instance.

2 - Prénotation prise en vertu d’une ordonnance du président du tribunal de 1ère instance : La prénotation peut être accordée en vertu d’une ordonnance du tribunal de 1ère instance (n’est pas une ordonnance de référé) elle est rendue en dehors du droit commun, elle ne peut émaner que du présdent du lieu de situation de l’immeuble et non de n’importe quel magistrat, elle peut intervenir « sur pied de requête » comme en matière gracieuse.

Cette prénotation a pour objet la conservation d’un droit qui n’a pu etre inscrit mais souvent à la différence de la précédente ce droit peut ne pas être obligatoirement constaté par un titre même complet ou s’il est constaté par un titre irrégulier, la régularisation du titre ne peut être effectuée dans un délai de dix jours.

La durée de la validité de la prénotation prise en vertu d’une ordonnance est prévue par l’article 86 « L’effet de la prénotation rendue sur ordonnance du président du tribunal de 1ère instance est fixée à trois mois à partir de la date de sa prononciation si l’inscription définitive du droit n’a pas été opérée. Cette durée peut être prorogée sur ordonnance du président du tribunal de 1ère instance à condition qu’une action sur fond soit introduite. L’effet de cette prorogation reste valable jusqu’à prononciation du jugement définitif ».

3 - La prénotation sur demande en justice : Toute personne qui intente une action en justice en vue de la reconnaissance à son profit d’un droit sujet à inscription aux livres fonciers ou en vue de sa radiation peut obtenir directement une prénotation de cette action.

La production du duplicata du titre foncier dans ce cas n’est pas obligatoire. La prénotation en vertu d’une demande en justice ne peut nullement être conventionnelle. Elle est pratiquée sans le consentement du propriétaire inscrit à cause du litige qui l’oppose au demandeur.

Toutes les demandes en justice peuvent faire l’objet d’une prénotation sous la seule condition que leur objet soit, de façon direct ou indirecte, la revendication de droits assujettis à l’inscription.

La durée de la validité de la prénotation prise en vertu d’une requête, est prévue à l’article 86 susvisé : « Est fixée à un mois la durée de validité de la prénotation opérée sur production par le prénotant d’une copie de reqûete sur le fond introduite devant la juridiction compétente ».

B - Les cas nouveaux de la prénotation :

Ce sont des cas qui trouvent leur fondement juridique dans plusieurs textes juridiques :

1 - Prénotation relative à l’expropriation pour utilité public : Elle trouve son fondement juridique dans l’article 25 de de la loi 7-81 concernant l’expropriation et son inscription s’effectue suite à l’ordre de la possession dans le cadre de l’expropriation et son effet reste jusqu’à l’inscription du transfert de propriété au profit de l’autorité expropriante.

2 - La prénotation relative à la réforme agraire : L’inscription de ce genre de prénotation s’effectue en se référant à la liste des bénéficiaires des terres agricoles et son effet persiste même après l’inscription des contrats de vente conclus au profit des individus susvisés.

3 - La prénotation dans le cadre du code recouvrement des créances publiques : Son inscription s’effectue sur la base de l’ordre du président du tribunal de la 1ère instance.

4 - La prénotation relative à la vente de biens en état futur d’achèvement : L’inscription s’effectue sur la base d’un contrat de vente primaire et avec l’approbation de la vente ainsi que la nécessité du dépôt du duplicata qui ne peut être délivré au vendeur qu’après l’inscription de la prénotation et dont l’effet persiste avec l’inscription de la vente définitive.

5 - La prénotation relative au leasing : L’inscription s’effectue sur la base d’un acte de leasing et son effet persiste jusqu’à l’inscription de l’acte de vente définitif.

C - Les cas de prénotation sur la base de la loi 39-08 relative au code des droits réels : A coté des cas généraux et spéciaux deprénotation, il existe d’autres cas prévus par la loi 39-08 :

1 - Prénotation relative à la titrisation des créances hypothécaires :

2 - Prénotation relative aux actions ayant pour but la revendication d’un bien : Les actions dont l’objectif est la revendication d’un bien conservé ou l’annulation d’un acte ou encore la modification d’un droit réel n’aura d’effet à l’égard des tiers, qu’à partir du jour de leur inscription sur le titre foncier comme pénotation.

3 - La prénotation dans le cadre de l’hypothèse différée : L’hypothèque différée de courte durée ralenti l’inscription sur le titre foncier sans que cela ne dépasse 90 jours et sans que ce retard ne provoque la perte du créancier de son sang.

4 - La prénotation relative à l’action de partage : L’acceptation de l’action de partage dépend de ce qui suit :

- Diriger l’action vers tous les associés ;

- Inscrire l’action comme prénotation si elle concerne un bien immatriculé.

Chapitre II - Les effets de la prénotation et sa radiation

I - Effets de la prénotaion

A - Effets dans le temps :

1 - La rétroactivité : E premier effet de la prénotattion est la rétroactivité. L’inscription définitive du droit qui a été prénoté rétroagit à la date de la prénotation. Cet effet de rétroactivité est absolu.

Une fois le droit prénoté reconnu par la justice ou après avoir accompli toutes les conditions de forme ou de fond exigées par la loi, ou encore après suppression de tous obstacles ayant empêché l’inscription en général, l’inscription définitive postérieure dudit droit rétroagit à la date de sa prénotation avec tous les effets civils attachés à cette rétroactivité.

Bien que ladite inscription définitive ne prends et ne pourrait en aucun prendre la même date que la prénotation, la date de cette dernière fixe bien entendu le rang de l’inscription du droit prénoté par rapport aux inscriptions opérés dans l’intervalle, mais postérieurement à la prénotation.

Il ne s’agit pas ici de faire reporter la date de l’inscription définitive à la date de la prénotation ou de la faire dater de la même date.

Le prénoationn’arrête pas les cours des inscriptions, lorsqu’elles sont effectuées postérieurement à la prénotation, elles demeurent toutefois provisoires et susceptibles d’annulation ou de radiation, eu égard au sort qui va être attribué au droit prénoté et revendiqué par le bénéficiaire de la prénotation.

En conséquence, le bénéficiaire de la prénotation qui a pu obtenir l’inscription définitive de son droit peut revendiquer tous les fruits naturels, civils et industriels que l’immeuble a produits depuis la date de la prénotation.

Il peut en outre revendiquer des dommages et intérêts à cause de sa privation de ses produits à compter de la même date.

2- Persistance des effets de la prénotation : Les durées de la prénotation au Maroc sont nettement déterminées.

La prénotation prise en vertu d’un titre est valable pendant dix jours seulement (art 6 du Dahir de 1915fixant les dispositions transitoires).

La durée ordinaire de celle prise en vertu d’une ordonnance du président du tribunal de première instance est de trois mois. Il y a possibilité de sa prolongation suite à un ordre du président du TPI à condition d’introduire une action propre à ce sujet de la part de l’intéressé. L’effet durera jusqu’à la fin de procès, et en cas de prolongation, celle-ci doit être inscrit sur le registre foncier sur la base d’un ordre de prolongation accompagnée de la réquisition propre à l’action introduite dans le tribunal à ce sujet.

Quant à la prénotation en vertu d’une demande en justice, la durée de sa validité est de 1 mois à partir de son inscription sur le titre foncier. La possibilité de la prolonger suite à un ordre du TPI, et l’effet de cette prolongation reste valable jusqu’à la prononciation du jugement définitif.

B- Effet de la prénotation sur le droit

1- Effet de la prénotation sur le cours des inscriptions : La prénotation n’a pas pour effet d’arrêter le cours des inscriptions comme c’est le cas pour le commandement immobilier, la saisie conservatoire ou la saisie exécution (art 87). Une seule exception à cette règle est édictée par l’article 6 du Dahir de 1915 qui dispose : « que pendant le délai de dix jours de validité de la prénotation mentionnée en vertu d’un titre, aucune autre inscription ne peut être requise du consentement des parties ».

En dehors de ladite exception, tous les droits peuvent être inscrits malgré l’existence de la prénotation et le propriétaire, figurant sur le titre foncier, avant celles-ci, ne perd pas son droit de disposer de l’immeuble concerné. Cependant les actes de dispositions conclus par le propriétaire inscrit ainsi que les droits par lui constitués ou transmis ou éteints, perdent toute leur force probante au profit du prénotant et ce, à compter de la date de la prénotation si elle se transforme en une inscription définitive L’inscription des droits inscrits après mention de la prénotation demeure donc susceptible d’être radiés selon le sort qui sera réservé par la suite au droit prénoté.

Ces inscriptions restent donc provisoires.

Ainsi au cas où le droit prénoté est reconnu, toutes les inscriptions postérieures seront radiées. Les droits y affèrent se transformeront en droits personnels au profit des parties, les uns vis-à-vis des autres.

Mais si le droit prénoté n’est pas reconnu, c’est la prénotation qui sera radiée, et les autres inscriptions deviendront alors définitives et confirmées.

2- Effet de la prénotation sur le droit dont l’objet est impossible ou la cause est illicite : Malgré son effet rétroactif, la prénotation ne peut avoir pour conséquence de valider un acte et de lui donner un rang ou une référence aux autres droits postérieurs à une date où son objet était impossible ou sa cause était illicite, tel le cas de l’existence d’une saisie ou d’une faillite ou d’un transfert d’immeuble devant être destiné à des actes prohibés.

3- Effet de la prénotation vis-à-vis des parties et des tiers : En vertu du principe de l’effet légal de et constitutif de l’inscription, la prénotation, comme l’inscription définitive, produit ses effets à l’égard des parties qu’à l’égard des tiers, qu’il s’agisse du ou des propriétaires actuels ou de propriétaires antérieurs à la prénotation ou qu’il s’agisse de propriétaires inscrits postérieurement à celle-ci.

L’article 202 du Dahir de 1915 ne détermine que les effets de la prénotation à l’égard des tiers, ce qui est logique. Entre parties, l’effet des actions judiciaires se produit sans qu’il soit besoin d’avoir recours à la prénotation.

La force probante des inscriptions est relative au Maroc. Toutes les inscriptions peuvent être attaquées selon les règles de l’article 91 de la loi 14-07. La fonction de la prénotation est justement de conserver le rang du droit prétendu provisoirement.

En attendant que le tribunal ait statué, il semble qu’il est contraire à la fonction conservatoire de la prénotation de priver le processeur de sa possession.

La prénotation en conservant le rang de l’inscription ultérieur doit avoir aussi pour effet de conserver provisoirement le statut de la possession.

Il reste enfin à préciser que les effets de la prénotation, limités dans le temps, doivent aussi être limités quant à leur objet.

Autrement dit lorsqu’une prénotation est mentionnée sur le titre foncier son objet doit être déterminé avec précision et par la suite il ne peut être transformé ou étendu.

La transformation ou l’extensiondudit objet ne peut se produire que par la prorogation d’une prénotation précédemment mentionnée, et sa validation par la mention d’une demande en justice.

Aussi la modification ou l’extension de l’objet de l’action judiciaire déjà prénotée ne peut être effectuée que par enquête rectificative à prénoter aussi.

D’autre part lorsque la prénotation est mentionnée en vertu d’une requête introductive d’instance en justice la concordance entre l’objet de l’instance et l’objet de la prénotation doit être assurée, faute de quoi les tiers qui n’ayant pas été avertis de l’objet exact de la demande enrôlée en justice par le biais de la prénotation, pourront par la suite, s’opposer au jugement rendu en conséquence, dans le cas où ils prétendent que le dit jugement a porté atteinte à leurs intérêts.

II - La radiation de la prénotation :

L’article 91 de la loi 14-07 énonce que « Les inscriptions, mentions et prénotations faites sur titre foncier peuvent être rayées en vertu de tout acte ou tout jugement passé en force de chose jugée consistant, au regard des personnes intéressés, la non existence ou l’extinction du droit auquel elles serapportent ». De ce fait, la partie qui désire opérer une radiation doit déposer auprès du conservateur de la propriété foncière une réquisition datée et signée.

La radiation a pour objet la cessation des effets de l’inscription à cause de l’inexistence ou de l’extinction du fait ou du droit auquel l’inscription concernée se rapport.

La radiation tout comme l’inscription s’effectue selon une procédure particulière et se trouve soumis au contrôle du conservateur de la propriété foncière.

La radiation de la prénotation peut être opérée selon trois procédures :

- D’office et de plein droit par le conservateur de la propriété foncière ;

- a la requête du prénotant, après avoir pu obtenir la régularisation de la convention à l’appui de laquelle la prénotation a été opérée et ce, dans le cas notamment où le droit ayant fait l’objet de celle-ci est reconnu et devenu en conséquence inscriptible. Sa radiation est effectuée, dans ce cas, au moment de l’inscription définitive du dit droit.

- en vertu d’un jugement ayant acquis la force de la chose jugée déclarant la non reconnaissance du droit prénoté.