Cours de Droit foncier Inscription sur les livres fonciers

Cours de Droit foncier   Inscription sur les livres fonciers

Cours de Droit foncier   Inscription sur les livres fonciers

Inscription sur les livres fonciers

I- Les droits et opérations concernés par l’inscription sur les livres fonciers

Les inscriptions sont faites postérieurement à l’immatriculation. Ces inscriptions sont prévues par l’art. 65 et suivant du Dahir de 1913.

A- Droit inscriptible

- Tous faits des actes juridiques (disposition et convention entre vifs à titre gratuit ou à titre onéreux)

- Les faits juridiques sont des évènements volontaires ou involontaires qui engendrent des conséquences juridiques qui n’ont pas été recherchées par les sujets de droit

Ex : Décès, ce dernier entraine la succession et la transmission du patrimoine

- Dans les faits juridiques les effets sont déterminés par la loi et non par la volonté des parties.

Alors les actes juridiques sont des actes volontaires sources de droitset obligations comme les faits mais produisent des conséquences juridiques recherchés par l’auteur de l’acte.

- Sont inscriptible aussi :

- Les procès-verbaux et ordonnances de saisie immobilière (la saisie immobilière peut être une saisie conservatoire ou...)

- Tous jugements passés en force de chose jugée. Toutes les opérations précitées sont inscriptibles sur la livre foncière lors qu’elles sont pour objet de constituer, transmettre au tiers, reconnaitre, modifier ou éteindre un droit réel immobilier.

En fin doivent être rendus publics par une inscription sur le livre foncier tous baux d’immeuble excédant 03 années, toutes quittances ou cession d’une somme équivalente à plus d’une année de loyers non échus.

Le verbe « doivent » utilisé par le législateur signifie-il que cette inscription est une obligation et donc son absence entraine la nullité de cette opération ? Nous estimons que cette formalité n’est pas une condition d’existence néanmoins son absence rend les opérations cités non opposables au tiers.

A ces opérations il faut ajouter comme les prénotations (art 85 et suivant) et celles qui peuvent être prévus par des textes particuliers comme les droits miniers, c’est-à-dire les permis de recherche, les permis d’exploitation et les concessions miniers. Ces derniers sont considérés par le Dahir de 1951 comme des droits réels immobiliers de durée limitée distincts de la propriété du sol.

Il faut ajouter aussi les cas prévus par d’autres articles (art 82 du Dahir de 1913) tel que modifié par la loi 14-07 qui prévoit l’inscription de droit réels immobiliers résultant d’une succession et (l’article 69) qui énonce indirectement l’inscription des causes de résolution, des restrictions du droit de disposer au mention spéciale dont l’inscription est requise en même temps que celle du droit principal.

B- Les délais pour inscrire les droits aux livres fonciers

Le délai pour effectuer l’inscription est fixé par l’article 65 bis à 3 mois qui commencent à courir :

- Pour les décisions judiciaires à partir de l’acquisition de la force de la chose jugée.

- Pour les actes SSP (sous seing privé) à compter de la dernière législation (sauf si l’acte a fait l’objet d’une prénotation).

- Pour les actes authentiques à compter de la date de radiation.

Par ailleurs les actes authentiques ou SSP concernant les baux quittances ou cessions de loyers ne sont pas concernés par ce délai de 03 mois.

Si le délai cité ci haut n’est pas respecté le requérant d’une inscription sera passible d’une pénalité égale à 5% du montant des droits exigibles pour le premier mois qui suit la date d’expiration dudit délai et 5% pour chaque mois ou fraction de mois de retard.

C- La procédure d’inscription

D’après l’article 75 du texte précité l’inscription s’opère au moyen d’énonciation sommaire, elle est datées et porte la signature du conservateur de la propriété foncière sous peine de nullité.

L’inscription se fait par une réquisition qui doit comporter un certain nombre d’indication (Art 69)

Au terme de l’article 72 le conservateur vérifie sous sa responsabilité l’identité et la capacité du disposant ainsi que la régularité tant en la forme qu’au fond des pièces produites à l’appui de la réquisition.

Article 73 : l’identité de chacune des parties, sa qualité et sa capacité sont considéréscomme vérifiées lorsque à la réquisition sont joints des actes authentiques ou lorsque les signatures opposées sur la réquisition et les actes produits sont légalisés par les autorités compétentes.

Le conservateur tien un registre de dépôt où sont constatées par numéro d’ordre et à mesure qu’elles s’effectuent les formalités requises et les remises de pièces qui lui sont faites.

Si les demandes d’inscription concernant le même immeuble sont présentées en même temps, le conservateurs en fait mention au registre de dépôt et les droits sont inscrits en concurrence.

Toutefois si ces droits sont exclusifs les uns des autres le conservateur doit refuser leurs inscriptions au livre foncier.

II- Les effets des inscriptions aux livres fonciers

A- L’effet constitutif des inscriptions

1- Le principe de l’effet constitutif : Les droits réels n’existent que par le fait de leur inscription sur les livres fonciers. Ainsiseule l’inscription de l’acte d’acquisition sur le livre foncier et non l’acte lui-même transfert la propriété entre les parties. C’est ce qu’on appelle l’effet constitutif des inscriptions.

Cette disposition relative à la législation foncière fait exception à la règle général prévue par l’article 491 du DOC pour qui le transfert de la propriété se réalise de plein droit entre les parties, dès que celles-ci se sont mises d’accord sur la chose et sur le prix.

L’inscription est essentielle non seulement pour l’existence des droits entre les parties mais aussi à l’égard des tiers.

L’effet constitutif entre les parties est prévu par l’article 67. Quant à l’effet constitutif à l’égard des tiers est prévu par l’article 66.

Cela signifie que si par exemple (A)a vendu un immeuble à (B), ce dernier après avoir inscrit cette vente sur le registre foncier, (A) de son côté cédé ce même immeuble à (C), Cette dernière vente reste valable, même si (A) pour une cause quelconque a pu annuler la vente contractée avec (B) et ce, si (C) a acheté de bonne foi et n’est pas au courant du litige qui oppose (A) et (B).

2- Les exceptions du principe de l’effet constitutif : Il existe certaines exceptions du principe de l’effet constitutif des inscriptions, en effet ces exceptions concernent la règle qui veut que seule l’inscription de l’acte soumis à cette exigence sur le livre foncier crée le droit même entre les parties.

-1ère exception : il s’agit des droits d’enregistrement payés en cas de cession d’un immeuble, car cet impôt est dû par le seul fait de l’acte indépendamment de toute inscription sur le registre foncier.

- 2ème exception : d’après l’article 184 du code des droits réels, il est possible de différer pour un délai maximum de 90 jours l’inscription sur le livre foncier d’une hypothèque conventionnelle, garantissant un crédit à court terme sans que le créancier ne soit exposé à perdre le rang qui lui est acquis.

- 3ème exception : certains droits de créance sont inscriptibles sur le livre foncier, il s’agit de :

* Baux d’immeuble excédant 03 années ;

* toutes quittances ou cession d’une somme équivalente à plus d’1 année de loyers non échus ;

Toutefois ces droits sont valables entre les parties indépendamment de leur inscription, mais l’absence de cette dernière les rend inopposables aux tiers pour toute durée dépassant 03 ans.

- 4ème exception : les droits privatifs d’eau, bien que susceptibles d’être inscrits sur le livre foncier ne sont pas soumis à l’effet constitutif des inscriptions, car ces droits ne peuvent en principe être reconnus que par une procédure administrative.

B- La force probante des inscriptions

La force probante des inscriptions signifie la valeur de ces inscriptions, comme mode de preuve. Cette preuve peut être opposée par les parties ou par les tiers. Elle concerne les inscriptions portées sur le titre foncier.

1- De la force probante des inscriptions entre les parties : L’inscription garantie le droit de l’acquéreur contre les troubles pouvant être provoqués par le vendeur (exemple : le vendeur cède une 2ème fois le même droit). A ce propos on peut citer la décision de la cour d’appel de Rabat du 2 mars 1963 qui affirme qu’il y a « présomption de validité entre les parties concernant l’inscription jusqu’à ce qu’elle soit annulée en vertu d’une décision judiciaire ayant force de chose jugée ».

Toutefois, l’inscription vaut que ce que vaut l’acte dont elle dérive. En effet si l’acte par exemple est vicié ou frappé d’une nullité quelconque, le droit porté sur le livre foncier peut être contesté, et de ce fait si le juge prononce la nullité, il sera procédé à la radiation de ce droit. Ainsi, l’inexistence du contrat, l’absence des qualités et des conditions requises pour la validité de l’acte, sa nullité, font obstacle à la création régulière du droit, alors même que l’inscription a été effectuée.

2- De la force probante des inscriptions à l’égard des tiers : Cela signifie qu’untitulaire de droit réel peut opposer ce droit à tout tiers et par conséquent il peut demander l’expulsion de tout occupant de son immeuble.

Seule les droits réels portés sur les livres fonciers font preuve de leur existence à l’égard des tiers, et de ce fait aucun droit non inscriptible antérieurement ne peut être opposé à un acquéreur de bonne foi.

En conséquence tout droit non inscriptibles est réputé inexistant l’égard des tiers.Il reste enfin à dire que la force probante ne joue ici que si le tiers est de bonne foi. Les procédures évoquées ci-dessus sont prévues par l’article 2 du code des droits réels apporté par la loi 39-08. En effet cet article dispose : « Les titres fonciers et les inscriptions subséquentes constituent une preuve à l’égard des tiers …».