vendredi 22 mars 2019

LE ROLE DU JUGE DANS LA PROCEDURE D’IMMATRICULATION ET D’INSCRIPTION DES DROITS SUR LE TITRE FONCIER .

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LE ROLE DU JUGE DANS LA PROCEDURE D’IMMATRICULATION ET D’INSCRIPTION DES DROITS SUR LE TITRE FONCIER







 Première partie : le rôle du juge dans la procédure d’immatriculation :
            A : La procédure devant le tribunal de première instance
            B : La procédure devant la cour d’appel
Deuxième partie : procédure judiciaire en matière d’inscription et de prénotation
             A : les différentes décisions judiciaires en matièreD’inscription
              B : La procédure judiciaire en matière de prénotation


INTRODUCTION
A l’origine la procédure d’immatriculations était essentiellement administrative qui sera toujours finaliser par une décision du conservateur.
Seulement la procédure administrative peut être chevauché par une phase judiciaire qui s’avéreraitnécessaire afin que justice soit rendue et le tribunal puisse intervenir pour statuer uniquement en cas d’oppositions.
 tout en rendant une sentence motivée sur les prétentions vis-à-vis du requérant, de la part de l’opposant qui aura la charge de la preuve d’après l’énoncé de l’article 37 de la loi 14-07 qui dispose que le tribunal statue sur l’existence ,la nature , la consistance et l étendue du droit prétendu par l opposant .
D’ une part   dans le code de la procédure civile le législateur annonce clairement dans l’article 28 qui dispose que <<par dérogation aux dispositions de l’article précédent les actions sont portées devant les juridictions suivantes :
-En matière immobilière y compris les actions pétitoires ou possessoires le tribunal de la situation des biens litigieux>>.
Que le litige concernant un bien immobilier immatricule ou non est de la compétence territoriale du tribunal de premier instance du lieu du bien d’autre part il annonce une autrefois et d’une façon implicite dans l’article 11 du code foncier qui dispose : 
<<peut également requérir l’immatriculation le créancier non payé à l’échéance qui en vertu d’une décision judiciaire obtenue contre son débiteur, entreprend une saisie immobilière>>. Que suite à une décision du juge un créancier peut être autorisé à requérir à une immatriculation d’un bien appartenant à son débiteur afin qu’il puisse exercer une saisie immobilière. De ce qui précède nous pourrons déduire que le législateur marocain qui considère les affaires immobilières est une affaire d’ordre public de protection puisqu’il vise protéger l’intérêt particulier et lorsqu’il s’agit de l’intérêt général ou de l’Etat, le législateur considère l’affaire d’ordre public de direction dont le viol de sa règle de droit est frappé de nullité absolue.
 En effet et dans un objectif visant la célérité des opérations, accompagné par une certaine dynamique dans l’élaboration d’un processus d’immatriculation cherchant plus d’équité que de justice,
Le législateur marocain a instauré une phase administrative préliminaire encadrée par une pluralité de dispositions juridiques, et dont les diverses opérations rendent publique la réquisition d’immatriculation, qui permettront aux tiers intéressés d’intervenir dans la procédure pour faire valoir leurs droits sur l’immeuble par opposition ou demande d’inscription.
L’opposition est une contestation sur l’existence ou l’étendue du droit de propriété du requérant ou sur les limites de l’immeuble, si elle est fondée et par conséquent reconnue par le juge, elle entraine soit le rejet de la demande d’immatriculation, soit unerectification, mais elle ne donnera jamais lieu à une inscription sur le titre foncier à établir.
A l’opposé, la demande d’inscription est réservée aux cas de prétentions élevées à l’exercice d’un droit réel ou d’une charge susceptible de figurer au titre à constituer, elle tend seulement à faire inscrire un droit réel ou une charge sur le titre dés sa naissance. A la différence de l’opposition les demandes d’inscription ne peuvent jamais par elles mêmes aboutir au rejet de la réquisition d’immatriculation, mais seulement à l’admission ou au rejet de l’inscription demandée.



A quelque titre que ce soit, cette intervention des tiers intéresses directement par la réquisition d’immatriculation, aboutit, à défaut d’accord, à une décision judiciaire. Le recours au juge n’était pas toujours indispensable pour procéder à l’immatriculation de l’immeuble sur le livre foncier à l’expiration du délai prévu pour la réception des oppositions ,seulement le législateur a prévu dans l’article 29 de la loi 14-07  une exception à cette règle lorsque le dossier n’est pas encore transmis au tribunal de première instance ;
En fait en l’absence d’opposition et de demande d’inscription et avec la disparition de l’opposition par main levée (ou acquiescement du requérant),
L’immatriculation pourra être effectué sans intervention du juge puisque la réquisition n’aura soulevé aucune contestation, c’est au conservateur que revient le droit de procéder à l’immatriculation de l’immeuble sur le livre foncier,
Il exercera toutefois quelques vérifications et supervisera quelques procédures techniques avant de prendre sa décision définitive.  En fait il cherchera s’il n’y a plus de litige en suspens, dans le cas contraire s’il ne croit pas sous sa propre responsabilité procéder à l’immatriculation de l’immeuble ou si il estime qu’il y a lieu de rejeter la demande, il transmettra le dossier sans retard au greffe du tribunal en y ajoutant une note exposant les motifs de son abstention ;
 Le président du la juridiction compétente recevant le dossier du main du greffier désigne immédiatement un juge rapporteur selon les dispositions de l’article 34 de la loi 14-07, ce juge dont les prérogatives ressemblent à celle du juge d’instruction qui instruit les affaires pénales ,
la nomination d’ un juge pour instruire l’affaire immobilière témoigne de l’importance accordée par le législateur à ce domaine et le grand  souci de dévoiler la vérité et permettre au juge de constituer son intime conviction sur le différend ,la grande importance allotie  aux affaires d’immatriculations
 se manifeste de l’article 35 de la loi 14-07 qui ne prévoit pas de dessaisissement du juge rapporteur à l’encontre de l’article 335 du code de procédure civile qui dispose que lorsque l’instruction était complète ou les délais pour la production des réponses  expires ,le rapporteur estime que l’affaire est en état d’être jugée , il rend une ordonnance par laquelle il se dessaisit .. » .                
Le jugement dans les affaires immobilières est susceptible d’appel
Le conseillérapporteur désigné par le premier président selon la loi ou le président de la chambre des affaires immobilières selon lapratique,   possède le même pouvoir et le même rôle que le juge rapporteur en premier instance.
Il ordonne des expertises, supervise des enquêtes, reçoit des témoignages au bureau et sur place, il peut se transporter sur les lieux pour écouter des témoins sur les lieux de l’immeuble ou dans le cas échéant procéder à une conciliation des protagonistes.
 L’intervention judiciaire peut s’avérer inéluctable dans la procédure préalable à l’immatriculation et de ce fait sera imposée par la loi au conservateur lorsque les oppositions auront été maintenues ou lorsque les demandes d’inscription n’auront pas l’acquiescement de requérant ; Le pouvoir de décision est alors dévolu au tribunal de premier instance ou la chambre des affaires immobilières du lieu de l’immeuble.
Dans certains pays comme l’Australie ou la Tunisie c’est le tribunal immobilier qui est saisi et parmi les compétences d’attribution en matière immobilière on trouve l’immatriculation facultative et obligatoire, ainsi que la mise à jour des titres fonciers, dans ces pays la procédure administrative est remplacée par une procédure judicaire du début jusqu’à la fin, et l’obtention du titre foncier ou l’inscription du droit est tributaire de la décision complète du juge .
Au Maroc, le conservateur possède un pouvoir exorbitant en ce qui concerne l’obtention des titres foncier pour les immeubles non immatriculés, seulement dans les cas d’opposition la loi lui impose de soumettre le litige au tribunal dans le cas où un accord en amiable n’aboutit pas ;
C’est le conservateur qui mettra en action la procédure judicaire s’il accepte l’opposition, mais dans le cas d’un refus de l’opposition de sa part l’article 29 de la loi 14-07 dispose exceptionnellement que la décision du conservateur n’est susceptible d’aucun recours judiciaire. »    
La phase judiciaire permet d’aboutir à des décisions concernant les litiges qui peuvent survenir entre le requérant et les opposants d’une part et entre les différentes parties et le conservateur d’autrepart.
Parmi les cas de litiges possibles le recours contre une décision du conservateur refusant l’immatriculation ou dans le cas où le tribunal est saisi pour statuer sur les oppositions renfermant les conditions juridiques exigées   Le long de notre exposé, nous essayerons de s’approcher du rôle du rapporteur en premier instance 
(A)  qu’en appel (B) en matière de procédure d’immatriculation (I) et les demandes d’inscription (II) et relater l’imminence des juges ou des conseillers de la formation collégiale
qui puisse se référer maintenant à un code unique dans leurs jugements ou leurs arrêts qu’ils prononceront  sur les litiges selon  la nouvelle  loi 39-08  se rapportant aux biens non immatriculés,  jadis ces derniers étaient régis par une multitude de référentiels constitués parles percepts du rite Malikite ,
la jurisprudence des jurisconsultes ,le Dahir des obligations et des contrats (DOC) ou encore les usages et les coutumes , en effet Les traitements  des litiges aboutissent souvent à des contradictions flagrantes ou des jugements non similaires pour les mêmes cas de faits ou de droits  .
les voies de recours contre les arrêts de l’appel suspendent l’exécution jusqu'au prononcé de la cours de cassation sauf pour les arrêts confirmant la radiation des pré- notations  que le législateur considère comme une question d’ordre public plus importante que celle prévue






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