LE ROLE DU JUGE DANS LA PROCEDURE D’IMMATRICULATION ET D’INSCRIPTION DES DROITS SUR LE TITRE FONCIER
Première partie : le rôle du juge
dans la procédure d’immatriculation :
A : La
procédure devant le tribunal de première instance
B : La procédure devant la cour d’appel
Deuxième partie : procédure judiciaire en matière
d’inscription et de prénotation
A : les différentes décisions judiciaires en
matièreD’inscription
B :
La procédure judiciaire en matière de prénotation
INTRODUCTION
A l’origine la procédure d’immatriculations était
essentiellement administrative qui sera toujours finaliser par une décision du
conservateur.
Seulement la procédure administrative peut être chevauché
par une phase judiciaire qui s’avéreraitnécessaire afin que justice soit rendue
et le tribunal puisse intervenir pour statuer uniquement en cas d’oppositions.
tout en rendant
une sentence motivée sur les prétentions vis-à-vis du requérant, de la part de
l’opposant qui aura la charge de la preuve d’après l’énoncé de l’article 37 de
la loi 14-07 qui dispose que le tribunal statue sur l’existence ,la nature , la
consistance et l étendue du droit prétendu par l opposant .
D’ une part
dans le code de la procédure civile le législateur annonce clairement
dans l’article 28 qui dispose que <<par dérogation aux dispositions de
l’article précédent les actions sont portées devant les juridictions
suivantes :
-En matière immobilière y compris les actions pétitoires
ou possessoires le tribunal de la situation des biens litigieux>>.
Que le litige concernant un bien immobilier
immatricule ou non est de la compétence territoriale du tribunal de premier
instance du lieu du bien d’autre part il annonce une autrefois et d’une façon
implicite dans l’article 11 du code foncier qui dispose :
<<peut également requérir l’immatriculation le
créancier non payé à l’échéance qui en vertu d’une décision judiciaire obtenue
contre son débiteur, entreprend une saisie immobilière>>. Que suite à une
décision du juge un créancier peut être autorisé à requérir à une
immatriculation d’un bien appartenant à son débiteur afin qu’il puisse exercer
une saisie immobilière. De ce qui précède nous pourrons déduire que le
législateur marocain qui considère les affaires immobilières est une affaire
d’ordre public de protection puisqu’il vise protéger l’intérêt particulier et
lorsqu’il s’agit de l’intérêt général ou de l’Etat, le législateur considère
l’affaire d’ordre public de direction dont le viol de sa règle de droit est frappé
de nullité absolue.
En effet et
dans un objectif visant la célérité des opérations, accompagné par une certaine
dynamique dans l’élaboration d’un processus d’immatriculation cherchant plus
d’équité que de justice,
Le législateur marocain a instauré une phase
administrative préliminaire encadrée par une pluralité de dispositions
juridiques, et dont les diverses opérations rendent publique la réquisition
d’immatriculation, qui permettront aux tiers intéressés d’intervenir dans la
procédure pour faire valoir leurs droits sur l’immeuble par opposition ou
demande d’inscription.
L’opposition est une contestation sur l’existence ou
l’étendue du droit de propriété du requérant ou sur les limites de l’immeuble,
si elle est fondée et par conséquent reconnue par le juge, elle entraine soit
le rejet de la demande d’immatriculation, soit unerectification, mais elle ne
donnera jamais lieu à une inscription sur le titre foncier à établir.
A l’opposé, la demande d’inscription est réservée aux
cas de prétentions élevées à l’exercice d’un droit réel ou d’une charge
susceptible de figurer au titre à constituer, elle tend seulement à faire
inscrire un droit réel ou une charge sur le titre dés sa naissance. A la
différence de l’opposition les demandes d’inscription ne peuvent jamais par
elles mêmes aboutir au rejet de la réquisition d’immatriculation, mais
seulement à l’admission ou au rejet de l’inscription demandée.
A quelque titre que ce soit, cette intervention des
tiers intéresses directement par la réquisition d’immatriculation, aboutit, à
défaut d’accord, à une décision judiciaire. Le recours au juge n’était pas
toujours indispensable pour procéder à l’immatriculation de l’immeuble sur le
livre foncier à l’expiration du délai prévu pour la réception des oppositions
,seulement le législateur a prévu dans l’article 29 de la loi 14-07 une exception à cette règle lorsque le
dossier n’est pas encore transmis au tribunal de première instance ;
En fait en l’absence d’opposition et de demande
d’inscription et avec la disparition de l’opposition par main levée (ou
acquiescement du requérant),
L’immatriculation pourra être effectué sans
intervention du juge puisque la réquisition n’aura soulevé aucune contestation,
c’est au conservateur que revient le droit de procéder à l’immatriculation de
l’immeuble sur le livre foncier,
Il exercera toutefois quelques vérifications et
supervisera quelques procédures techniques avant de prendre sa décision
définitive. En fait il cherchera s’il n’y
a plus de litige en suspens, dans le cas contraire s’il ne croit pas sous sa
propre responsabilité procéder à l’immatriculation de l’immeuble ou si il
estime qu’il y a lieu de rejeter la demande, il transmettra le dossier sans
retard au greffe du tribunal en y ajoutant une note exposant les motifs de son
abstention ;
Le président du
la juridiction compétente recevant le dossier du main du greffier désigne
immédiatement un juge rapporteur selon les dispositions de l’article 34 de la
loi 14-07, ce juge dont les prérogatives ressemblent à celle du juge
d’instruction qui instruit les affaires pénales ,
la nomination d’ un juge pour instruire l’affaire
immobilière témoigne de l’importance accordée par le législateur à ce domaine
et le grand souci de dévoiler la vérité
et permettre au juge de constituer son intime conviction sur le différend ,la
grande importance allotie aux affaires
d’immatriculations
se manifeste de
l’article 35 de la loi 14-07 qui ne prévoit pas de dessaisissement du juge
rapporteur à l’encontre de l’article 335 du code de procédure civile qui
dispose que lorsque l’instruction était complète ou les délais pour la
production des réponses expires ,le
rapporteur estime que l’affaire est en état d’être jugée , il rend une
ordonnance par laquelle il se dessaisit .. » .
Le jugement dans les affaires immobilières est
susceptible d’appel
Le conseillérapporteur désigné par le premier
président selon la loi ou le président de la chambre des affaires immobilières selon
lapratique, possède le même pouvoir et
le même rôle que le juge rapporteur en premier instance.
Il ordonne des expertises, supervise des enquêtes,
reçoit des témoignages au bureau et sur place, il peut se transporter sur les
lieux pour écouter des témoins sur les lieux de l’immeuble ou dans le cas
échéant procéder à une conciliation des protagonistes.
L’intervention
judiciaire peut s’avérer inéluctable dans la procédure préalable à
l’immatriculation et de ce fait sera imposée par la loi au conservateur lorsque
les oppositions auront été maintenues ou lorsque les demandes d’inscription
n’auront pas l’acquiescement de requérant ; Le pouvoir de décision est
alors dévolu au tribunal de premier instance ou la chambre des affaires
immobilières du lieu de l’immeuble.
Dans certains pays comme l’Australie ou la Tunisie
c’est le tribunal immobilier qui est saisi et parmi les compétences
d’attribution en matière immobilière on trouve l’immatriculation facultative et
obligatoire, ainsi que la mise à jour des titres fonciers, dans ces pays la
procédure administrative est remplacée par une procédure judicaire du début
jusqu’à la fin, et l’obtention du titre foncier ou l’inscription du droit est
tributaire de la décision complète du juge .
Au Maroc, le conservateur possède un pouvoir
exorbitant en ce qui concerne l’obtention des titres foncier pour les immeubles
non immatriculés, seulement dans les cas d’opposition la loi lui impose de
soumettre le litige au tribunal dans le cas où un accord en amiable n’aboutit
pas ;
C’est le conservateur qui mettra en action la
procédure judicaire s’il accepte l’opposition, mais dans le cas d’un refus de
l’opposition de sa part l’article 29 de la loi 14-07 dispose exceptionnellement
que la décision du conservateur n’est susceptible d’aucun recours judiciaire. »
La phase judiciaire permet d’aboutir à des décisions
concernant les litiges qui peuvent survenir entre le requérant et les opposants
d’une part et entre les différentes parties et le conservateur d’autrepart.
Parmi les cas de litiges possibles le recours contre
une décision du conservateur refusant l’immatriculation ou dans le cas où le
tribunal est saisi pour statuer sur les oppositions renfermant les conditions
juridiques exigées Le long de notre exposé,
nous essayerons de s’approcher du rôle du rapporteur en premier instance
(A)
qu’en appel (B) en matière de procédure d’immatriculation
(I) et les demandes d’inscription (II) et relater l’imminence des juges ou des
conseillers de la formation collégiale
qui puisse se référer maintenant à un code unique dans
leurs jugements ou leurs arrêts qu’ils prononceront sur les litiges selon la nouvelle
loi 39-08 se rapportant aux biens non immatriculés, jadis ces derniers étaient régis par une
multitude de référentiels constitués parles percepts du rite Malikite ,
la jurisprudence des jurisconsultes ,le Dahir des
obligations et des contrats (DOC) ou encore les usages et les coutumes , en
effet Les traitements des litiges
aboutissent souvent à des contradictions flagrantes ou des jugements non
similaires pour les mêmes cas de faits ou de droits .
les voies de recours contre les arrêts de l’appel
suspendent l’exécution jusqu'au prononcé de la cours de cassation sauf pour les
arrêts confirmant la radiation des pré- notations que le législateur considère comme une
question d’ordre public plus importante que celle prévue
