Le bail commercial
-Définition: un bail à loyer de locaux auquel les parties donnent
une destination commerciale, industrielle ou artisanale et qui est soumis à un
statut dérogatoire du droit commun.
-Texte applicable: Le bail
commercial, est un bail immobilier, régit par le dahir du 24 mai 1955.
-Conditions requises pour être soumis au régime du bail
commercial:
1-la première condition est relative à la nature du bail: il
s'agit d'un bail immobilier, c'est-à-dire que le bail doit porter sur un
immeuble ou un local.
2-La deuxième condition est subordonnée à l'existence d'un fonds
de commerce que le local ou l'immeuble abrite. Quand on parle d'existence du
fonds, on parle plus précisément de l'exploitation effective du fonds, sans
interruption.
3-La troisième condition porte sur la destination donnée au fonds:
le fonds doit porter sur une activité commercial, industriel ou artisanal.
Dès lors que le bénéfice du statut est acquis, un certain nombre
de droits sont reconnus au preneur. Ces droits gravitent autour d'une seule et
unique notion: la protection du locataire.
I-Une protection raisonnable et encadrée à l'égard du locataire:
A-les motifs de la protection du locataire:
-Le local est, en effet, indispensable dans la mesure où il
pourrait être qualifié de l'élément le plus important du fonds de commerce.
-le besoin du commerçant locataire d'assurer sa stabilité.
-le besoin du commerçant locataire de maintenir sa clientèle et
d'inspirer une certaine confiance aux créanciers.
-protection contre les agissements abusifs du bailleur, qui se
traduisait par l'expulsion du locataire à l'arrivé du terme du bail, et donc
perte du local, par conséquent perte de la clientèle et donc du fonds de
commerce même.
B-Les modalités de la protection:
1-Droit au renouvellement du bail:
-caractère impératif et donc d'ordre public du droit au
renouvellement consacré expressément par
l'art 36 du dahir 1955.
-conditions:
1-'exploitation effective d'un fonds de commerce, la destination
commerciale, industriel ou artisanale du fonds, et une durée de jouissance
consécutive de deux ( bail conclu par écrit) ou de quatre ans ( bail conclu
verbalement).
2- il faut que le bail arrive à son terme, et avoir fait l'objet
d'un congé, c'est-à-dire que l'une des parties ( l'initiative est ouverte aux
deux parties) doit porter à la connaissance de l'autre partie ses intentions au
moins six mois avant l'arrivé du terme dans le respect totale de la procédure
imposée par la loi. Si le congé émane du bailleur il doit mentionner les motifs
du congé .le bailleur peut soit proposer le renouvellement avec un nouveau
loyer, soit le refus du renouvellement avec ou sans indemnité d'éviction.
Le locataire a le choix (si bailleur ne se manifeste pas dans les
six mois avant le terme) soit de garder le silence et bénéficier de la tacite
reconduction du bail soit obligé le bailleur à prendre position par le biais
d'un congé.
2-Indemnité d'éviction:
Si le bailleur manifeste un refus du renouvellement, il devra,
dans le cas où il usera de ce droit, payer au locataire une indemnité
d'éviction égale au préjudice causé par défaut de renouvellement.
II-Une protection pernicieuse à l'égard du bailleur:
A-Les limites de la protection du locataire:(refus de
renouvellement sans indemnité d'éviction)
1-refus du renouvellement pour motif «grave et légitime».
– la défaillance de l'une
des conditions indispensables exigées par loi pour bénéficier du droit au
renouvellement.
– le motif invoqué
pourrait découler directement de la relation contractuelle. ( non paiement des
loyers ou retards répétitifs )
– la faute imputée au
locataire pourrait tout simplement être de nature extracontractuelle.
2-s'il est établi que l'immeuble doit être totalement ou
partiellement démoli comme étant en état d'insalubrité reconnue par l'autorité
administrative.
3-la reprise des locaux par le bailleur pour y habiter, le rénover
ou le surélever.
B- La rigidité de la protection du locataire:
Protection exagérée:
-caractère dissuasif de la protection, l'indemnité pousse le
bailleur à renoncer au refus de renouvellement.
-la protection est excessive, dans son champ d'application, car
appropriée aux boutiques, elle ne se justifie pas pour les bureaux où un
déplacement de fonds n’entraîne pas une perte de clientèle.
-la protection est excessive parce qu'elle s'applique également
aux locaux accessoires: l'extension du statut n'est pas justifiée car souvent
le locataire pourrait trouver un local de substitution sans perdre de
clientèle.
