Cours de Droit foncier
Cours de Droit foncier
Cours de Droit foncier : Immatriculation foncière
Immatriculation foncière
I - Définition et caractère d’immatriculation :
A - Définition : L’immatriculationconsiste à inscrire sur des registres spéciaux appelés livres fonciers, des immeubles qui auparavant étaient régies par le droit musulman.
Cette immatriculation donne à l’immeuble un nouveau point de départ et le débarrasse, par l’effet de la purge, de tous les droits réels et de toutes les charges fonciers antérieurs à l’immatriculation et qui ne sont pas révélés en temps utile.
L’immatriculation d’un immeuble procure de multiples avantages pour le requérant car le droit de propriété est consacré d’une manière définitive et irrévocable.
L’immeuble en cours d’immatriculation (demeure régi par les règles du droit musulman) peut être vendu par le requérant en totalité ou en partied’une manière divise ou indivise, il peut aussi faire l’objet d’une donation, d’un échange ou de chefaa (droit de préemption), il peut en fin être transmis à cause du décès de son titulaire aux héritiers.
B - Caractère :L’immatriculation est facultative (le propriétaire d’un immeuble non immatriculé est libre de choisir entre soumettre son immeuble au régime de l’immatriculation ou le laisser sous le régime des propriétés non immatriculées), mais une fois la demande déposée (réquisition), il est impossible de la retirer et arrêter la procédure d’immatriculation (Art 6 du Dahir de 1913).
Il existe des cas d’immatriculation obligatoire prévue par loi (immeuble domaniaux échangés ou immeuble de Habous public échangés - Immeuble ayant fait l’objet de saisie immobilière -immeuble compris dans les secteurs de remembrement ….).
C’est un système onéreux qui n’est gratuit que dans les cas prévus par la loi, C’est un système administratif (la justice s’applique s’il y a litige), C’est un système caractérisé par la publicité.
Le traitement des demandes est individuel sauf dans le cas d’immatriculation groupée ou d’ensemble dans le cadre du remembrement rural prévu par la loi.
II- La procédure de l’immatriculation :
Pour que l’immeuble soit soumis au régime de l’immatriculation foncière (régime des Livres fonciers) il faut qu’il soit au préalable immatriculé et titré.Et pour qu’il soit immatriculé, il doit obéir à la procédure d’immatriculation qui s’appuie essentiellement sur des techniques de publicité foncière.
A- le dépôt de la réquisition : (première phase de la procédure administrative de l’immatriculation foncière), la procédure d’immatriculation commence par le dépôt d’une réquisition d’immatriculation signée auprès de la conservation foncière contre récépissé.
La réquisition doit comporter un ensemble de renseignements(Art 13 du Dahir de 1913) concernant :
- Le propriétaire et les titulaires de droits (Noms, prénoms, état civil, adresse, nationalité, s’il s’agit d’une personne morale il faut indiquer sa raison sociale, son siège, son capital et sa nature ..)
- L’immeuble : description physique (situation géographique, superficie, limites ....), estimation de la valeur de l’immeuble (pour établir le calcul du paiement des droits d’immatriculation car l’immatriculation n’est gratuit que dans les cas prévus par la loi : bien habous - propriétés rurales …)
La réquisition ne peut être déposée que par certaine personne (Art 10 du Dahir de 1913) :
- Le propriétaire ;
- Le copropriétaire ;
- Les bénéficiaires des droits réels d’usufruit, d’usage et d’habitation, d’emphytéose ou d’antichrèse ;
- Les bénéficiaires de servitudes foncières avec l’accord du propriétaire.
Plusieurs propriétaires dont les immeubles sont contigus peuvent convenir de demander ensemble d’immatriculation simultanée.
A la réquisition il faut annexer les origines ou les copies certifiées conformes aux titres de nature à faire connaitre le droit de propriété et les droits réels existent sur l’immeuble.
Dans un délai de 10 jours du dépôt de la réquisition, le conservateur de la propriété foncière dresse un extrait de la réquisition (contenant les principales données relatives à l’immeuble requis en immatriculation) à publier au Bulletin Officiel et à porter à la connaissance du public.
B- L’opération de bornage : (deuxième phase de la procédure administrative de l’immatriculation foncière)C’est une opération de nature complexe, opération topographique, un acte de publicité et une enquête judiciaire et sociale sur les lieux.
- Opération topographique : car elle permet de déterminer physiquement l’immeuble par la reconnaissance de sa situationprécise, ses limites exactes, sa contenance réelle.
- Enquête judiciaire et social : carle topographe (délégué du conservateur) interroge le requérant, les riverains, les opposants et les intervenants, il peut constater l’état de l’immeuble et procéder à toutes les constations d’enquête utile.
- Acte de publicité : Après la publication de l’extrait de la réquisition d’immatriculation, le conservateur dresse dans 02 mois un avis de bornage contenant la date et l’heure de l’opération de bornage.
02 exemples de l’extrait la réquisition et de l’avis de bornage doivent être adressées 20 jours avant la date fixée pour le bornage au :
- Président du tribunal de 1ère instance ;
- Représentant de l’autorité locale du territoire sur lequel se trouve l’immeuble.
Ces autorités doivent afficher les exemples dans leurs locaux et les maintiennent exposés jusqu’au bornage. En outre le représentant de l’autorité locale (caïd) doit publier l’extrait de la réquisition et l’avis de bornage avec date et heure sur les marchésde sa circonscription jusqu’au jour du bornage.
L’opération de bornage a pour but :
* De fixer le périmètre de la propriété ;
* De délimiter l’assiette des oppositions.
LE CONSERVATEUR :Le conservateur de la propriété dirige les opérations de bornage dont l’exécution est déléguée à un géomètre topographe assermenté du cadastre.En outre, le conservateur envoie des convocations personnelles au requérant l’invitant à assister aux opérations de bornage:
- Soit par l’intermédiaire d'un agent de la conservation foncier ;
- Soit par la poste sous pli recommandé ;
- Soit par la voie administrative ;
Le bornage est effectué à la date et heure fixées, en présence du requérant, en cas de besoin, le conservateur fait appel au procureur du roi pour mobiliser la force publique.
LE TOPOGRAPHE : Le géomètre place les bornes et dresse un plan sommaire de bornage dit bornage provisoire, car il peut être procédé à des bornages complémentaires ou rectificatifs en cas d’opposition.
Il peut interroger le requérant, les riverains, les opposants, les intervenants, les titulaires des droits réels et charges foncières.
Il est habilité à recevoir les oppositions formulées par les tiers, mais uniquement lors de la réalisation de l’opération du bornage.
En fin le topographe adresse un PV de bornagesur les constatations faites sur place.
Si le requérant ne se présente pas la date et heure du bornage et s’il ne présente aucune excuse valable dans le mois qui suit l’avertissement qui lui a été adressée, la réquisition est considérée comme nulle. L’immatriculation est nulle aussi si le bornage n’a pu être effectuée deux fois en raison d’un litige concernant l’immeuble.
Toutefois si l’opération de bornage a été effectuée, le conservateur doit publier et afficher un avis portant que pendant un délai de deux mois à partir de cette publicationles oppositions seront encore reçues.
Lorsque le bornage a été effectué, le levé du plan de la propriété doit être réalisé par un ingénieur géomètre topographe assermenté et ce dans un bref délai afin de permettre la publication de l’avis de clôture du bornage dans un délai maximum de 04 mois qui suivent le bornage définitif de la propriété.
III- L’opposition et la phase judiciaire de l’immatriculation
A- L’opposition : (Art 24 du Dahir de 1913),l’opposition est une contestation de la réquisition formulée par une personne autre que celui qui a fait la réquisition et qui prétend avoir un droit sur l’immeuble objet de la réquisition.
DELAI LEGAL : Elle est faite dans un délai de 02 mois à partir de la publication de l’avis de clôture de bornage au B.O et elle peut être faite avant cette date mais en principe aucune opposition n’est acceptable au-delà du délai précité.
DELAIEXCEPTIONNELLEMENT : Une opposition peut être exceptionnellement reçue par le conservateur de la propriété foncière à condition que le dossier ne soit pas encore transmis au TPI. Toutefois l’opposant doit produire les documents qui peuvent justifier qu’il y a des raisons sérieux qui l’ont empêché de produire son opposition dans le délai.
L’opposition peut avoir pour objet :
1- La contestation portant sur l’existence du droit de propriété du requérant ;
2- La contestation portant sur les limites de l’immeuble ;
3- La contestation d’un droit publié opposable aux tiers.
L’opposition peut être présentée par les tuteurs, les représentants légaux, le procureur du roi, le juge des tutelles et le curateur aux biens des absents et des disparus.
Les autorités habilitées à recevoir les oppositions sont :
- Le conservateur de la propriété foncière ;
- L’ingénieur géomètre topographe, délégué du conservateur chargé de l’opération de bornage mais uniquement en ce qui concerne les oppositions formulées au cours de cette opération ;
- Le représentant de l’autorité locale dans le ressort duquel se trouve l’immeuble concerné ;
- Le président de la TPI dans le ressort duquel est situé l’immeuble.
Les oppositions sont faites par voie orale ou écrite.Le conservateur a le pouvoir de concilier les parties à savoir les opposants et le requérant. La décision du conservateur refusant l’opposition n’est susceptible d’aucun recours judiciaire.
L’opposition est considérée comme nulle et non avenue si l’opposant :
1- Ne produit pas les documents justifiant son opposition ;
2- Ne s’acquitte pas de la taxe judiciaire et des droits de plaidoirie ;
3- Ne justifie pas qu’il a obtenu l’assistance judiciaire (l’état qui prend en charge les frais) dans un délai d’un mois.
Par ailleurs lorsque l’opposition est estimée mal fondée par le conservateur procèdeà l’immatriculation s’il n’y a pas d’autres oppositions.
En fin si l’opposant est reconnue abusive ou de mauvaise foi,il se doit une amende au profit d’agence nationale de la conservation foncière dont le montant ne peut être inférieur à 10% de de la valeur de l’immeuble, sans préjudice des droits des parties qui peuvent demander des dommages et intérêts.
Par contre lorsque les droits d’opposition sontreconnuspar le requérant, le conservateur doit publier ces droits au Bulletin Officiel.
Toutefois le juge peut intervenir dans la procédure d’immatriculation quand il y a opposition et que celle-ci n’est pas résolue par le conservateur ou quand ce dernier rejette l’immatriculation d’un immeuble.
B- La phase judiciaire de l’immatriculation :
1- La phase judiciaire de l’opposition :
L’opposition:
- Qui n’a pas eu l’objet de main levé par l’opposant ;
- Qui n’a pas eu d’acquiescement par le requérant ;
- Que la conciliation entamée par le conservateur a échoué.
= Doit être transmise au TPI accompagnée de l’extrait de la réquisition et des documents qui lui sont annexés dans le délai de trois mois qui suit l’expiration du délai prévu pour faire l’opposition.
Le TPI statut sur l’existence, la nature et l’étendue du droit prétendu par l’opposant, il n’a pas à décider sur le bien-fondé de la réquisition, ce rôle est dévolu au conservateur (le seul à admettre ou refuser la réquisition), le juge ne peut non plus décider sur les éventuels litiges entre les opposants.
Dès la réception de la réquisition d’immatriculation le président du TPI désigne unjuge rapporteur pour prendre toutes les mesures appropriées.
Le juge rapporteur peut soit d’office soit sur demande des parties se transporter sur les lieux pour faire des enquêtes.
Le juge rapporteur peut déléguer un autre juge et peut au besoin être assisté par un topographe assermenté du cadastre.
Le juge rapporteur peut recueillir des déclarations et des témoignages et prendre toutes les mesures jugées utiles pour la mise en état du dossier.
Lorsque le juge rapporteur estime que l’affaire est en état, il fait avertir les parties de la tenue de l’audience au moins 08 jours à l’avance.
Le jugement rendu doit être notifié par extrait au requérant d’immatriculation et à tous les opposants.
Ce jugement est susceptible d’appel, dans ce cas le dossier est transmis au secrétariat greffe de la cours d’appel sans frais.
Au niveau de la cours d’appel le 1er président désigne un juge rapporteur qui va procéder aux enquêtes et à accomplir les mesures complémentairessoit d’office soit sur demande des parties.
Le juge rapporteur invite les parties intéressées à formuler leurs contestation et moyens de défense dans un délai de 15 jours.
Le reste de la procédure est le même que celui déjà évoqué au niveau du 1er degré.
L’arrêt rendu par la cours d’appel est susceptible de recours en cassation.
2- Le rejet de l’immatriculation : Si l’immeuble objet de la procédure sera ou non immatriculé, la décision de rejet doit être motivé et notifié au requérant de l’immatriculation, elle est susceptible de recourir devant le TPI qui statut à charge d’appel avec la possibilité d’un recours en cassation.
Le rejet de la réquisition entraine l’annulation du bornage et le requérant doit en faire disparaitre les traces, s’il s’abstient de le faire il y sera procédé à ses frais avec l’emploi de la force publique.
Le conservateur invite les parties à retirer les pièces. Si le rejet est partiel le bornage sera rectifié en prenant en considération la décision du conservateur immatriculant l’immeuble n’est pas motivée et ne fait l’objet d’aucun recours, elle met fin à la procédure d’immatriculation.
IV- Les effets de l’immatriculation et les droits des parties et des tiers
A- Effet de purge et caractère définitif et inattaquable du titre foncier
1- La purge judiciaire : La notion de la purge juridique est prévue à l’article 1er du dahir de 2013 modifié et compléter par la loi 14-07. L’effet de la purge signifie que la décision du conservateur rend le requérant propriétaire même s’il n’avait aucun droit valable antérieurement et le titre établi en son nom constitue un titre juridique nouveau.
2- Titre foncier définitif et inattaquable : L’article 1er du Dahir de 1913 modifié et complété par la loi 14-07 dispose que « L’immatriculation a pour objet de placer l’immeuble qui y a été soumis sous le régime de la présente loi sans qu’il puisse y être ultérieurement soustrait …»
L’article 62 dispose : « Le titre foncier est définitif et inattaquable, il forme le point de départ unique des droits réels et des charges foncières existant sur l’immeuble, au moment de l’immatriculation … »
L’application de ce principe signifie que le requérant une fois le titre foncier établi est libre de toutesles chargesfoncières. Toutefois, certains droits réels peuvent être opposés.
Ces droits sont :
- Les immeubles appartenant au domaine public et les immeubles Habous, car ces biens sont inaliénables et imprescriptibles.
- Les droits privatifs d’eaux qui ont puêtre compris dans une décision d’immatriculation (l’eau appartient à l’Etat).
B- La responsabilité du requérant
1- Absence de Dol : Il s’agit de l’hypothèse où le requérant par l’application de la théorie de l’enrichissementest tenu de rembourser le prix d’achat d’un immeuble non immatriculé dont l’acquéreur n’a pas déposé en temps utile le titre constatant son acquisition à la conservation foncière.
L’acheteur n’a plus (du fait de la purge) le droit sur le bien immatriculé mais il peut prétendre au remboursement de ce qu’il a payé. Dans ce cas, il n’aura plus droit à des dommages et intérêts s’il savait que l’immeuble est en cours d’immatriculation et il n’est pas intervenu au moment opportun auprès de la conservation foncière pour sauvegarder son droit de propriété.
2- Existence de dol : L’article 64 du dahir de 1913 modifié et complété par la loi 14-07 exclu tout recours sur l’immeuble à raison d’un droit lésé par suite d’une immatriculation. Mais cet article permet à la partie lésée d’engager une action personnelle en dommages et intérêts quand il y a dol et si l’auteur du dol est en état d’insolvabilité les indemnités seront payées par le fonds d’assurances institué par l’article 100 de la loi sur l’immatriculation précitée.
Il s’agit du cas par exemple du requérant qui a frauduleusement immatriculé à son nom et son profil des immeubles qui revenaient à des enfants mineurs, dont il était le tuteur, c’est aussi le cas d’un vendeur qui a cédé son immeuble à acheter et postérieurement il déposera une réquisition d’immatriculation de l’immeuble pour obtenir un titre en son nom.
C- La responsabilité du conservateur
La partie lésée peut aussi engager un recours contre le conservateur pour engager sa responsabilité qui peut être professionnelle et personnelle. Mais avant de présenter ces responsabilités il faut signalerque le conservateur peut aussi engager sa responsabilité pénale et sa responsabilité financière. Ces deux responsabilités ne seront pas développées car la responsabilité pénale est soumise au code général pénal, alors que la responsabilité financière concerne le conservateur en tant que comptable public.
1- La responsabilité professionnelle du conservateur : Le conservateur peut être poursuivi en tant que fonctionnaire (article 79), dans ce cas le conservateur engage sa responsabilité administrative. Il n’a pas besoin de faute, car la seule instance du préjudice suffit pour engager la responsabilité de l’Etat.
En effet l’article précité dispose que l’Etat et les municipalités sont responsables des dommages causés par le fonctionnement de l’administration, et par faute de service.
La responsabilité du conservateur se base soit sur le DOC (article 80) soit sur le Dahir de 1913 :
- Ne pas insérer l’extrait de la réquisition dans le B.O ;
- Inobservation des délais de procédure ;
- Omission d’enrôlement d’une opposition.
Il s’agit d’une négligence grave constituée de fautes graves, mais il convient de remarquer que la frontière n’est pas très claire entre la faute légère et la faute professionnelle. Il revient donc au juge, selon les cas qui lui sont soumis d’apprécier la gravité de la faute.
2- La responsabilité fondée sur l’article 97 du Dahir de 1913 :L’article 97 du Dahir de 1913 présente une listedes fautes pouvant être commises par le conservateur et qui engage sa responsabilité personnelles et par conséquent, il supporte la répartition des dommages. Les cas prévus par cet article sont :
- L’omission sur ses registres d’une inscription, mention, prénotation ou radiation régulièrement requise.
- L’omission sur les certificats ou duplicata des titres et signés par lui de toute inscription, mention ou radiation portées sur le titre foncier.
- Des irrégularités et nullités des inscriptions, mentions,prénotation ou radiation portées sur le titre foncier sauf exception mentionnée dans l’article 73.
En fin, une question s’est posée de savoir si les dispositions de l’article 64 s’applique aussi au conservateur, du moment que ce texte parle d’une responsabilité personnelle engagée contre l’auteur du dol, sans préciser s’il s’agit du requérant ou du conservateur.
A propos de cette question, il convient de signaler qu’il n’y a unanimité ni dans la doctrine ni au niveau des décisions judiciaires. Quant à nous, nous pensons que du moment que ce texte n’écarte pas le conservateur, il peut donc lui être applicable.
Cours de Droit foncier Inscription sur les livres fonciers
Inscription sur les livres fonciers
I- Les droits et opérations concernés par l’inscription sur les livres fonciers
Les inscriptions sont faites postérieurement à l’immatriculation. Ces inscriptions sont prévues par l’art. 65 et suivant du Dahir de 1913.
A- Droit inscriptible
- Tous faits des actes juridiques (disposition et convention entre vifs à titre gratuit ou à titre onéreux)
- Les faits juridiques sont des évènements volontaires ou involontaires qui engendrent des conséquences juridiques qui n’ont pas été recherchées par les sujets de droit
Ex : Décès, ce dernier entraine la succession et la transmission du patrimoine
- Dans les faits juridiques les effets sont déterminés par la loi et non par la volonté des parties.
Alors les actes juridiques sont des actes volontaires sources de droitset obligations comme les faits mais produisent des conséquences juridiques recherchés par l’auteur de l’acte.
- Sont inscriptible aussi :
- Les procès-verbaux et ordonnances de saisie immobilière (la saisie immobilière peut être une saisie conservatoire ou...)
- Tous jugements passés en force de chose jugée. Toutes les opérations précitées sont inscriptibles sur la livre foncière lors qu’elles sont pour objet de constituer, transmettre au tiers, reconnaitre, modifier ou éteindre un droit réel immobilier.
En fin doivent être rendus publics par une inscription sur le livre foncier tous baux d’immeuble excédant 03 années, toutes quittances ou cession d’une somme équivalente à plus d’une année de loyers non échus.
Le verbe « doivent » utilisé par le législateur signifie-il que cette inscription est une obligation et donc son absence entraine la nullité de cette opération ? Nous estimons que cette formalité n’est pas une condition d’existence néanmoins son absence rend les opérations cités non opposables au tiers.
A ces opérations il faut ajouter comme les prénotations (art 85 et suivant) et celles qui peuvent être prévus par des textes particuliers comme les droits miniers, c’est-à-dire les permis de recherche, les permis d’exploitation et les concessions miniers. Ces derniers sont considérés par le Dahir de 1951 comme des droits réels immobiliers de durée limitée distincts de la propriété du sol.
Il faut ajouter aussi les cas prévus par d’autres articles (art 82 du Dahir de 1913) tel que modifié par la loi 14-07 qui prévoit l’inscription de droit réels immobiliers résultant d’une succession et (l’article 69) qui énonce indirectement l’inscription des causes de résolution, des restrictions du droit de disposer au mention spéciale dont l’inscription est requise en même temps que celle du droit principal.
B- Les délais pour inscrire les droits aux livres fonciers
Le délai pour effectuer l’inscription est fixé par l’article 65 bis à 3 mois qui commencent à courir :
- Pour les décisions judiciaires à partir de l’acquisition de la force de la chose jugée.
- Pour les actes SSP (sous seing privé) à compter de la dernière législation (sauf si l’acte a fait l’objet d’une prénotation).
- Pour les actes authentiques à compter de la date de radiation.
Par ailleurs les actes authentiques ou SSP concernant les baux quittances ou cessions de loyers ne sont pas concernés par ce délai de 03 mois.
Si le délai cité ci haut n’est pas respecté le requérant d’une inscription sera passible d’une pénalité égale à 5% du montant des droits exigibles pour le premier mois qui suit la date d’expiration dudit délai et 5% pour chaque mois ou fraction de mois de retard.
C- La procédure d’inscription
D’après l’article 75 du texte précité l’inscription s’opère au moyen d’énonciation sommaire, elle est datées et porte la signature du conservateur de la propriété foncière sous peine de nullité.
L’inscription se fait par une réquisition qui doit comporter un certain nombre d’indication (Art 69)
Au terme de l’article 72 le conservateur vérifie sous sa responsabilité l’identité et la capacité du disposant ainsi que la régularité tant en la forme qu’au fond des pièces produites à l’appui de la réquisition.
Article 73 : l’identité de chacune des parties, sa qualité et sa capacité sont considéréscomme vérifiées lorsque à la réquisition sont joints des actes authentiques ou lorsque les signatures opposées sur la réquisition et les actes produits sont légalisés par les autorités compétentes.
Le conservateur tien un registre de dépôt où sont constatées par numéro d’ordre et à mesure qu’elles s’effectuent les formalités requises et les remises de pièces qui lui sont faites.
Si les demandes d’inscription concernant le même immeuble sont présentées en même temps, le conservateurs en fait mention au registre de dépôt et les droits sont inscrits en concurrence.
Toutefois si ces droits sont exclusifs les uns des autres le conservateur doit refuser leurs inscriptions au livre foncier.
II- Les effets des inscriptions aux livres fonciers
A- L’effet constitutif des inscriptions
1- Le principe de l’effet constitutif : Les droits réels n’existent que par le fait de leur inscription sur les livres fonciers. Ainsiseule l’inscription de l’acte d’acquisition sur le livre foncier et non l’acte lui-même transfert la propriété entre les parties. C’est ce qu’on appelle l’effet constitutif des inscriptions.
Cette disposition relative à la législation foncière fait exception à la règle général prévue par l’article 491 du DOC pour qui le transfert de la propriété se réalise de plein droit entre les parties, dès que celles-ci se sont mises d’accord sur la chose et sur le prix.
L’inscription est essentielle non seulement pour l’existence des droits entre les parties mais aussi à l’égard des tiers.
L’effet constitutif entre les parties est prévu par l’article 67. Quant à l’effet constitutif à l’égard des tiers est prévu par l’article 66.
Cela signifie que si par exemple (A)a vendu un immeuble à (B), ce dernier après avoir inscrit cette vente sur le registre foncier, (A) de son côté cédé ce même immeuble à (C), Cette dernière vente reste valable, même si (A) pour une cause quelconque a pu annuler la vente contractée avec (B) et ce, si (C) a acheté de bonne foi et n’est pas au courant du litige qui oppose (A) et (B).
2- Les exceptions du principe de l’effet constitutif : Il existe certaines exceptions du principe de l’effet constitutif des inscriptions, en effet ces exceptions concernent la règle qui veut que seule l’inscription de l’acte soumis à cette exigence sur le livre foncier crée le droit même entre les parties.
-1ère exception : il s’agit des droits d’enregistrement payés en cas de cession d’un immeuble, car cet impôt est dû par le seul fait de l’acte indépendamment de toute inscription sur le registre foncier.
- 2ème exception : d’après l’article 184 du code des droits réels, il est possible de différer pour un délai maximum de 90 jours l’inscription sur le livre foncier d’une hypothèque conventionnelle, garantissant un crédit à court terme sans que le créancier ne soit exposé à perdre le rang qui lui est acquis.
- 3ème exception : certains droits de créance sont inscriptibles sur le livre foncier, il s’agit de :
* Baux d’immeuble excédant 03 années ;
* toutes quittances ou cession d’une somme équivalente à plus d’1 année de loyers non échus ;
Toutefois ces droits sont valables entre les parties indépendamment de leur inscription, mais l’absence de cette dernière les rend inopposables aux tiers pour toute durée dépassant 03 ans.
- 4ème exception : les droits privatifs d’eau, bien que susceptibles d’être inscrits sur le livre foncier ne sont pas soumis à l’effet constitutif des inscriptions, car ces droits ne peuvent en principe être reconnus que par une procédure administrative.
B- La force probante des inscriptions
La force probante des inscriptions signifie la valeur de ces inscriptions, comme mode de preuve. Cette preuve peut être opposée par les parties ou par les tiers. Elle concerne les inscriptions portées sur le titre foncier.
1- De la force probante des inscriptions entre les parties : L’inscription garantie le droit de l’acquéreur contre les troubles pouvant être provoqués par le vendeur (exemple : le vendeur cède une 2ème fois le même droit). A ce propos on peut citer la décision de la cour d’appel de Rabat du 2 mars 1963 qui affirme qu’il y a « présomption de validité entre les parties concernant l’inscription jusqu’à ce qu’elle soit annulée en vertu d’une décision judiciaire ayant force de chose jugée ».
Toutefois, l’inscription vaut que ce que vaut l’acte dont elle dérive. En effet si l’acte par exemple est vicié ou frappé d’une nullité quelconque, le droit porté sur le livre foncier peut être contesté, et de ce fait si le juge prononce la nullité, il sera procédé à la radiation de ce droit. Ainsi, l’inexistence du contrat, l’absence des qualités et des conditions requises pour la validité de l’acte, sa nullité, font obstacle à la création régulière du droit, alors même que l’inscription a été effectuée.
2- De la force probante des inscriptions à l’égard des tiers : Cela signifie qu’untitulaire de droit réel peut opposer ce droit à tout tiers et par conséquent il peut demander l’expulsion de tout occupant de son immeuble.
Seule les droits réels portés sur les livres fonciers font preuve de leur existence à l’égard des tiers, et de ce fait aucun droit non inscriptible antérieurement ne peut être opposé à un acquéreur de bonne foi.
En conséquence tout droit non inscriptibles est réputé inexistant l’égard des tiers.Il reste enfin à dire que la force probante ne joue ici que si le tiers est de bonne foi. Les procédures évoquées ci-dessus sont prévues par l’article 2 du code des droits réels apporté par la loi 39-08. En effet cet article dispose : « Les titres fonciers et les inscriptions subséquentes constituent une preuve à l’égard des tiers …».
Cours de Droit foncier La prénotation
La prénotation
Introduction :
La prénotation est une mention d’une formalité provisoire et conservatoire portée au titre foncier dans l’attente d’une inscription définitive. Elle a pour but de sauvegarder certains droits prétendus par son bénéficiaire à l’encontre de tous les actes de disposition que le propriétaire, inscrit, aurait conclue frauduleusement et de mauvaise foi.
La prénotaion joue deux rôles essentiels :
- Le premier s’articule autour de la sauvegarde des droits non inscriptibles. Le rôle de la prénotaion porté sur le titre foncier est de conserver provisoirement soit un droit existant mais contesté et dont on attend la proclamation par la justice, soit un droit dont la perfection est retardée par une formalité restant à compléter.
- Le second rôle concerne la limitation du pouvoir de contrôle du conservateur.
Après l’établissement du titre de propriété, tout droit prétendu par un tiers peut faire objet d’une « inscription ». Pour obtenir la mention d’un droit réel sur les livres fonciers, il suffit de déposer à la conservation foncière les actes constitutifs réguliers de ce droit et le duplicata du titre foncier. En cas de refus d’inscription, l’intéressé peut demander l’inscription d’une « prénotation » pour la conservation provisoire de son droit.
En 2011 le Dahir du 12 Aout 1913 sur l’immatriculation foncière a été amendé et compléter par la loi 14-07 dont l’objectif était de réduire les délais et d’alléger les procédures liées à l’immatriculation.
La loi 14-07 part de la simplification des procédures au renforcement des garanties en passant par l’accélération de la réalisation des formalités tout en luttant contre les initiatives d’opposition, d’inscription ou de prénotation de mauvaise foi.
La loi prévoit une pénalisation sévère des personnes ayant formulé des oppositions ou demandé la mention de prénotation reconnues abusives ou de mauvaise foi.
Le régime de la prénotation avant l’amendement de la loi 14-07, participait au blocage des inscriptions sur les registres fonciers, la réforme majeure concerne la réduction des délais qui a permis de diminuer les abus et les mauvaises pratiques liées à l’inscription sur les registres fonciers, l’objectif est l’allégement des procédures liées à l’immatriculation.
La prénotation aura pour effet de sauvegarder certains droits prétendus par son auteur à l’encontre de tous les actes de disposition que le propriétaire inscrit aurait conclu frauduleusement et de mauvaise foi, sans constituer un danger à la sécurité des propriétés foncières et ce en introduisant un délai limite d’un mois pour faire valoir ladite prénotation. Ce délai peut être prorogé par le président du tribunal de 1ère instance mais ne dépassera pas 3 mois.
Chapitre I - Notion de prénotation
I - Présentation de la prénotaion
A - Le domaine juridique de la prénotation : La prénotation sur un titre foncier a pour rôle de conserver provisoirement soit un droit existant mais contesté et dont on attend la proclamation en justice, soit un droit dont la perfection est retardée par une formalité restant à compléter.
La prénotation est une mention portée à titre provisoire et conditionnel sur un titre foncier, annonçant un droit revendiqué qui ne peut être régulièrement inscrit sur les livres fonciers ; c’est une mesure d’inscription pour l’avenir, qui peut sauvegarder des droits en formation, des droits dont la constitution n’est pas pleinement réalisée, des actions réelles ; de toute façon, si elle est conservatoire, elle est temporaire.
D’un point de vue juridique, la prénotation n’est ni une restriction au droit de disposer, ni une cause de résolution ou d’éviction en général.
La prénotation conserve provisoirement le droit prétendu à l’encontre de tiers qui viendraient présenter des actes à inscrire sur les mêmes titres. Mais cette dernière ne conserve le droit qu’elle garantit provisoirement que sous la condition que son inscription soit régulièrement prise par la suite dans le délai légal. Dans ce cas la prénotation fixe le rang de l’inscription ultérieure.
Il faut noter que seuls les droits relatifs aux immeubles immatriculés (c-à-d les droits nés est constitués postérieurement à l’établissement du titre foncier suite à l’immatriculation) peuvent faire l’objet d’une prénotation.
Les droits nés ou constitués avant l’établissement du titre foncier soit avant le dépôt de la réquisition d’immatriculation soit au cours de la procédure d’immatriculation.
A - Le champ d’application de la prénotation :
L’étude du champ d’application de la prénotation révèle d’une part les personnes pouvant bénéficier de celle-ci, et d’autre part les droits pouvant être prénotés.
1 - Les droits pouvant faire l’objet de prénotation : Peuvent faire l’objet d’une prénotation tous les droits soumis à l’inscription aux livres fonciers. C'est-à-dire les droits inscriptibles au moment où ils accomplissent toutes les conditions de leur constitution, ou encore au moment où ils sont reconnus par le biais de la justice, et ce, soit en tant que droits réel, soit en tant que droit personnels, revêtant virtuellement le caractère de droits réel ou non et pouvant se convertir en droits inscriptibles directement ou indirectement.
2 - Les personnes pouvant bénéficier de la prénotation :
- Les requérants aux inscriptions : à condition que le droit revendiqué soit tenu directement du titulaire de l’inscription précédente, et en cas de succession de droits, cette succession doit être ininterrompue et remontée au titulaire de l’inscription précédemment prise.
- Les demandeurs des radiations : quelque soient les causes invoquées, à condition de diriger l’action en justice à l’encontre de toutes les personnes inscrites en qualité de propriétaires titulaires de l’inscription précédente et/ou citer toutes les personnes dûment intéressées par les droits successifs faisant l’objet de la demande en justice.
II - Les différents types de prénotaion :
A - Les cas classiques : Une prénotation peut être prise suivant trois procédures différentes, mais quelle que soit la procédure suivie, la prénotation produit les mêmes effets, seule la durée de sa validité diffère.
1 - Prénotation prise en vertu d’un titre : La prénotation est accordée par le conservateur lui-même en vertu d’un titre dont une irrégularité d’ordre mineur empêche l’inscription. La partie requérante peut demander au conservateur, sur le vu de l’acte une prénotation à l’appui de sa requête, elle devra produire le duplicata du titre foncier intéressé. La prénotation obtenue est valable 10 jours.
Dans ce délai de dix jours, aucune autre inscription ne peut être requise du consentement des parties, cette disposition doit d’ailleurs s’appliquer quelle que soit l’origine de la prénotation même si elle est d’origine judiciaire, l’inscription sur prénotation ne vaut.
Si à l’expiration dudit délai, l’inscription n’a pas été prise, la prénotation devient nulle et doit être radiée d’office.
Toutefois ce délai se trouve prorogé si au cours des dix jours la partie intéressée obtient une prénotation en vertu d’une ordonnance du président du tribunal de 1ère instance ou suite au dépôt d’une requête introductive d’instance.
2 - Prénotation prise en vertu d’une ordonnance du président du tribunal de 1ère instance : La prénotation peut être accordée en vertu d’une ordonnance du tribunal de 1ère instance (n’est pas une ordonnance de référé) elle est rendue en dehors du droit commun, elle ne peut émaner que du présdent du lieu de situation de l’immeuble et non de n’importe quel magistrat, elle peut intervenir « sur pied de requête » comme en matière gracieuse.
Cette prénotation a pour objet la conservation d’un droit qui n’a pu etre inscrit mais souvent à la différence de la précédente ce droit peut ne pas être obligatoirement constaté par un titre même complet ou s’il est constaté par un titre irrégulier, la régularisation du titre ne peut être effectuée dans un délai de dix jours.
La durée de la validité de la prénotation prise en vertu d’une ordonnance est prévue par l’article 86 « L’effet de la prénotation rendue sur ordonnance du président du tribunal de 1ère instance est fixée à trois mois à partir de la date de sa prononciation si l’inscription définitive du droit n’a pas été opérée. Cette durée peut être prorogée sur ordonnance du président du tribunal de 1ère instance à condition qu’une action sur fond soit introduite. L’effet de cette prorogation reste valable jusqu’à prononciation du jugement définitif ».
3 - La prénotation sur demande en justice : Toute personne qui intente une action en justice en vue de la reconnaissance à son profit d’un droit sujet à inscription aux livres fonciers ou en vue de sa radiation peut obtenir directement une prénotation de cette action.
La production du duplicata du titre foncier dans ce cas n’est pas obligatoire. La prénotation en vertu d’une demande en justice ne peut nullement être conventionnelle. Elle est pratiquée sans le consentement du propriétaire inscrit à cause du litige qui l’oppose au demandeur.
Toutes les demandes en justice peuvent faire l’objet d’une prénotation sous la seule condition que leur objet soit, de façon direct ou indirecte, la revendication de droits assujettis à l’inscription.
La durée de la validité de la prénotation prise en vertu d’une requête, est prévue à l’article 86 susvisé : « Est fixée à un mois la durée de validité de la prénotation opérée sur production par le prénotant d’une copie de reqûete sur le fond introduite devant la juridiction compétente ».
B - Les cas nouveaux de la prénotation :
Ce sont des cas qui trouvent leur fondement juridique dans plusieurs textes juridiques :
1 - Prénotation relative à l’expropriation pour utilité public : Elle trouve son fondement juridique dans l’article 25 de de la loi 7-81 concernant l’expropriation et son inscription s’effectue suite à l’ordre de la possession dans le cadre de l’expropriation et son effet reste jusqu’à l’inscription du transfert de propriété au profit de l’autorité expropriante.
2 - La prénotation relative à la réforme agraire : L’inscription de ce genre de prénotation s’effectue en se référant à la liste des bénéficiaires des terres agricoles et son effet persiste même après l’inscription des contrats de vente conclus au profit des individus susvisés.
3 - La prénotation dans le cadre du code recouvrement des créances publiques : Son inscription s’effectue sur la base de l’ordre du président du tribunal de la 1ère instance.
4 - La prénotation relative à la vente de biens en état futur d’achèvement : L’inscription s’effectue sur la base d’un contrat de vente primaire et avec l’approbation de la vente ainsi que la nécessité du dépôt du duplicata qui ne peut être délivré au vendeur qu’après l’inscription de la prénotation et dont l’effet persiste avec l’inscription de la vente définitive.
5 - La prénotation relative au leasing : L’inscription s’effectue sur la base d’un acte de leasing et son effet persiste jusqu’à l’inscription de l’acte de vente définitif.
C - Les cas de prénotation sur la base de la loi 39-08 relative au code des droits réels : A coté des cas généraux et spéciaux deprénotation, il existe d’autres cas prévus par la loi 39-08 :
1 - Prénotation relative à la titrisation des créances hypothécaires :
2 - Prénotation relative aux actions ayant pour but la revendication d’un bien : Les actions dont l’objectif est la revendication d’un bien conservé ou l’annulation d’un acte ou encore la modification d’un droit réel n’aura d’effet à l’égard des tiers, qu’à partir du jour de leur inscription sur le titre foncier comme pénotation.
3 - La prénotation dans le cadre de l’hypothèse différée : L’hypothèque différée de courte durée ralenti l’inscription sur le titre foncier sans que cela ne dépasse 90 jours et sans que ce retard ne provoque la perte du créancier de son sang.
4 - La prénotation relative à l’action de partage : L’acceptation de l’action de partage dépend de ce qui suit :
- Diriger l’action vers tous les associés ;
- Inscrire l’action comme prénotation si elle concerne un bien immatriculé.
Chapitre II - Les effets de la prénotation et sa radiation
I - Effets de la prénotaion
A - Effets dans le temps :
1 - La rétroactivité : E premier effet de la prénotattion est la rétroactivité. L’inscription définitive du droit qui a été prénoté rétroagit à la date de la prénotation. Cet effet de rétroactivité est absolu.
Une fois le droit prénoté reconnu par la justice ou après avoir accompli toutes les conditions de forme ou de fond exigées par la loi, ou encore après suppression de tous obstacles ayant empêché l’inscription en général, l’inscription définitive postérieure dudit droit rétroagit à la date de sa prénotation avec tous les effets civils attachés à cette rétroactivité.
Bien que ladite inscription définitive ne prends et ne pourrait en aucun prendre la même date que la prénotation, la date de cette dernière fixe bien entendu le rang de l’inscription du droit prénoté par rapport aux inscriptions opérés dans l’intervalle, mais postérieurement à la prénotation.
Il ne s’agit pas ici de faire reporter la date de l’inscription définitive à la date de la prénotation ou de la faire dater de la même date.
Le prénoationn’arrête pas les cours des inscriptions, lorsqu’elles sont effectuées postérieurement à la prénotation, elles demeurent toutefois provisoires et susceptibles d’annulation ou de radiation, eu égard au sort qui va être attribué au droit prénoté et revendiqué par le bénéficiaire de la prénotation.
En conséquence, le bénéficiaire de la prénotation qui a pu obtenir l’inscription définitive de son droit peut revendiquer tous les fruits naturels, civils et industriels que l’immeuble a produits depuis la date de la prénotation.
Il peut en outre revendiquer des dommages et intérêts à cause de sa privation de ses produits à compter de la même date.
2- Persistance des effets de la prénotation : Les durées de la prénotation au Maroc sont nettement déterminées.
La prénotation prise en vertu d’un titre est valable pendant dix jours seulement (art 6 du Dahir de 1915fixant les dispositions transitoires).
La durée ordinaire de celle prise en vertu d’une ordonnance du président du tribunal de première instance est de trois mois. Il y a possibilité de sa prolongation suite à un ordre du président du TPI à condition d’introduire une action propre à ce sujet de la part de l’intéressé. L’effet durera jusqu’à la fin de procès, et en cas de prolongation, celle-ci doit être inscrit sur le registre foncier sur la base d’un ordre de prolongation accompagnée de la réquisition propre à l’action introduite dans le tribunal à ce sujet.
Quant à la prénotation en vertu d’une demande en justice, la durée de sa validité est de 1 mois à partir de son inscription sur le titre foncier. La possibilité de la prolonger suite à un ordre du TPI, et l’effet de cette prolongation reste valable jusqu’à la prononciation du jugement définitif.
B- Effet de la prénotation sur le droit
1- Effet de la prénotation sur le cours des inscriptions : La prénotation n’a pas pour effet d’arrêter le cours des inscriptions comme c’est le cas pour le commandement immobilier, la saisie conservatoire ou la saisie exécution (art 87). Une seule exception à cette règle est édictée par l’article 6 du Dahir de 1915 qui dispose : « que pendant le délai de dix jours de validité de la prénotation mentionnée en vertu d’un titre, aucune autre inscription ne peut être requise du consentement des parties ».
En dehors de ladite exception, tous les droits peuvent être inscrits malgré l’existence de la prénotation et le propriétaire, figurant sur le titre foncier, avant celles-ci, ne perd pas son droit de disposer de l’immeuble concerné. Cependant les actes de dispositions conclus par le propriétaire inscrit ainsi que les droits par lui constitués ou transmis ou éteints, perdent toute leur force probante au profit du prénotant et ce, à compter de la date de la prénotation si elle se transforme en une inscription définitive L’inscription des droits inscrits après mention de la prénotation demeure donc susceptible d’être radiés selon le sort qui sera réservé par la suite au droit prénoté.
Ces inscriptions restent donc provisoires.
Ainsi au cas où le droit prénoté est reconnu, toutes les inscriptions postérieures seront radiées. Les droits y affèrent se transformeront en droits personnels au profit des parties, les uns vis-à-vis des autres.
Mais si le droit prénoté n’est pas reconnu, c’est la prénotation qui sera radiée, et les autres inscriptions deviendront alors définitives et confirmées.
2- Effet de la prénotation sur le droit dont l’objet est impossible ou la cause est illicite : Malgré son effet rétroactif, la prénotation ne peut avoir pour conséquence de valider un acte et de lui donner un rang ou une référence aux autres droits postérieurs à une date où son objet était impossible ou sa cause était illicite, tel le cas de l’existence d’une saisie ou d’une faillite ou d’un transfert d’immeuble devant être destiné à des actes prohibés.
3- Effet de la prénotation vis-à-vis des parties et des tiers : En vertu du principe de l’effet légal de et constitutif de l’inscription, la prénotation, comme l’inscription définitive, produit ses effets à l’égard des parties qu’à l’égard des tiers, qu’il s’agisse du ou des propriétaires actuels ou de propriétaires antérieurs à la prénotation ou qu’il s’agisse de propriétaires inscrits postérieurement à celle-ci.
L’article 202 du Dahir de 1915 ne détermine que les effets de la prénotation à l’égard des tiers, ce qui est logique. Entre parties, l’effet des actions judiciaires se produit sans qu’il soit besoin d’avoir recours à la prénotation.
La force probante des inscriptions est relative au Maroc. Toutes les inscriptions peuvent être attaquées selon les règles de l’article 91 de la loi 14-07. La fonction de la prénotation est justement de conserver le rang du droit prétendu provisoirement.
En attendant que le tribunal ait statué, il semble qu’il est contraire à la fonction conservatoire de la prénotation de priver le processeur de sa possession.
La prénotation en conservant le rang de l’inscription ultérieur doit avoir aussi pour effet de conserver provisoirement le statut de la possession.
Il reste enfin à préciser que les effets de la prénotation, limités dans le temps, doivent aussi être limités quant à leur objet.
Autrement dit lorsqu’une prénotation est mentionnée sur le titre foncier son objet doit être déterminé avec précision et par la suite il ne peut être transformé ou étendu.
La transformation ou l’extensiondudit objet ne peut se produire que par la prorogation d’une prénotation précédemment mentionnée, et sa validation par la mention d’une demande en justice.
Aussi la modification ou l’extension de l’objet de l’action judiciaire déjà prénotée ne peut être effectuée que par enquête rectificative à prénoter aussi.
D’autre part lorsque la prénotation est mentionnée en vertu d’une requête introductive d’instance en justice la concordance entre l’objet de l’instance et l’objet de la prénotation doit être assurée, faute de quoi les tiers qui n’ayant pas été avertis de l’objet exact de la demande enrôlée en justice par le biais de la prénotation, pourront par la suite, s’opposer au jugement rendu en conséquence, dans le cas où ils prétendent que le dit jugement a porté atteinte à leurs intérêts.
II - La radiation de la prénotation :
L’article 91 de la loi 14-07 énonce que « Les inscriptions, mentions et prénotations faites sur titre foncier peuvent être rayées en vertu de tout acte ou tout jugement passé en force de chose jugée consistant, au regard des personnes intéressés, la non existence ou l’extinction du droit auquel elles serapportent ». De ce fait, la partie qui désire opérer une radiation doit déposer auprès du conservateur de la propriété foncière une réquisition datée et signée.
La radiation a pour objet la cessation des effets de l’inscription à cause de l’inexistence ou de l’extinction du fait ou du droit auquel l’inscription concernée se rapport.
La radiation tout comme l’inscription s’effectue selon une procédure particulière et se trouve soumis au contrôle du conservateur de la propriété foncière.
La radiation de la prénotation peut être opérée selon trois procédures :
- D’office et de plein droit par le conservateur de la propriété foncière ;
- a la requête du prénotant, après avoir pu obtenir la régularisation de la convention à l’appui de laquelle la prénotation a été opérée et ce, dans le cas notamment où le droit ayant fait l’objet de celle-ci est reconnu et devenu en conséquence inscriptible. Sa radiation est effectuée, dans ce cas, au moment de l’inscription définitive du dit droit.
- en vertu d’un jugement ayant acquis la force de la chose jugée déclarant la non reconnaissance du droit prénoté.
