Cours de droit réel .

 Cours de droit réel

USUFRUIT :

Définition :

Selon l’article 79 de la loi 39-08 portant sur les droits réels  «  l’usufruit est un droit réel de jouissance sur un immeuble appartenant à autrui, et qui s’éteint nécessairement à la mort de l’usufruitier ».

L’origine du droit d’usufruit :

Selon l’article 80 de la loi 39-08 portant sur les droits réels : le droit d’usufruit est constitué soit :

-         Par la volonté des parties (usufruit conventionnel : contrat)

-         Par la loi

Ainsi, le droit d’usufruit peut être soumis à :

-         Un terme déterminé

-         Une condition déterminée (condition suspensive, condition résolutoire/ la condition suspensive : le compromis de vente n'existe pas tant que la condition n'est pas remplie. L'existence même de la vente dépend d'un événement futur et incertain et  la condition résolutoire : le compromis de vente existe, mais, si la condition se réalise, la vente peut être résiliée).

Les droits immobiliers susceptibles d’usufruit.

L’usufruit peut être établi d’après l’article 81 sur :

-         La propriété immobilière

-         Le droit de superficie

-         Le droit de zina

-         Le droit de hawa et de surélévation

1/ - LE DROIT DE ZINA :
C’est l’embellissement, l’amélioration, le droit pour un occupant qui a édifié de ses deniers, une construction sur un terrain habous, domanial ou privé d’avoir la jouissance perpétuelle de ce terrain moyennant redevance et la propriété totale des superficies.
2/ - LE DROIT DE « HAOUA » :
Consiste pour une personne de posséder un étage ou construction au dessus d’un immeuble (RDCH) appartenant à un autre propriétaire.

3/ - LE DROIT DE «GZA » :
Contrat de location perpétuelle d’une terre habous avec faculté de bâtir ou de planter, (art.179 et 198 du Dahir du 2 juin 1915).

4/ - LE DROIT DE SUPERFICIE :

Droit de propriété qu’a une personne sur les plantations et/ou constructions d’une autre qui demeure propriétaire du sol

Les droits de l’usufruitier et ses obligations :

Chapitre 1 : de l’usufruitier :

Section1 : Les droits de l’usufruitier :

Au sens de l’art 82, l’usufruit conféré par un double droit :

-         Le droit d’user de l’immeuble

-         Le droit de percevoir les fruits de l’immeuble

Usage de l’immeuble : le droit d’usage est le droit de se servir, pour son profit personnel, de l‘immeuble, selon la nature de ce dernier. Le droit d’usufruit s’étend aux accessoires qui dépendant de l’immeuble au moment de l’ouverture de l’usufruit. L’usufruitier jouit même de l’augmentation survenue par la suite d l’immeuble, par voie d’accession.

Droit de percevoir les fruits : l’usufruitier peut percevoir les fruits de l’immeuble, mais non les produits.

-          Les fruits sont les revenus qu’un immeuble peut fournir  à des intervalles régulières sans altération ni diminution de sa propre substance.

-         Les produits sont les revenus non périodiques.

-         Les fruits sont dus à l’usufruitier  à partir du moment où l’usufruit a « été ouvert ».

-         L’usufruit n’existe ni entre les parties ni à l’égard des tiers qu’a compter de son inscription sur les livres fonciers.

Section 2   : Les pouvoirs de l’usufruitier :

Acte d’administration :

- Selon l’art 86 : l’usufruitier a le droit de jouir de l’immeuble par lui-même ou de le louer ou de le donner en gage ou de le céder. 

- Ainsi, l’usufruitier peut donner à bail les immeubles, objet de son usufruit.

Actes de disposition :

- L’usufruitier, n’étant pas propriétaire, ne peut disposer librement de l‘immeuble objet de son usufruit, ainsi il ne peut renoncer par exemple à une servitude existant au profit de l’immeuble. Toutefois, l’usufruitier peut constituer une hypothèque sur l’immeuble dont il a l’usufruit.

- De même, l’usufruitier peut vendre ou céder à  titre gratuit son usufruit, mais cette vente ou cette cession ne modifie pas la durée de l’usufruit.

- Ainsi que la cessibilité de l’usufruit engendre la possibilité de la saisie par les créanciers de l’usufruitier.

- Il faut ajouter que le droit d usufruit peut grever à son tour d’usufruit. Le second usufruitier ressemble à un cessionnaire de l’usufruit, il en diffère en ce que son propre droit, étant un usufruit, se trouve viager et périt avec  lui, ainsi cet usufruit de second rang, peut s’éteindre par la mort de l’usufruitier primitif et également par la mort du second usufruitier.

- L’usufruitier peut exercer les actions en justice relatives aux immeubles sur lesquels porte son usufruit.  

- Il peut exercer  notamment une action pétitoire, lui permettant d’agir contre un tiers qui détient sans droit un immeuble dont la jouissance lui appartient.

- Ainsi, si son droit d’usufruit est inscrit sur les livres fonciers, il pourra agir comme le propriétaire par voie de référé, pour faire expulser un tiers détenteur, un tiers «  jouisseur ».

Section 3 :Les obligations de l’usufruitier :

Avant l’entrée en jouissance :

- selon l’article 92 de la loi 39-08, l’usufruitier a une obligation de faire dresser l’état des immeubles, et ce avant l’entrée en jouissance.

- L’état, dressé en présence du propriétaire ou lui dument appelé doit constater la situation matérielle de l’immeuble, afin de reconnaitre s’il  y a eu dégradation ou non.

Pendant la jouissance :

·       Jouir en bon père de famille : cette obligation résulte de l’art 93 qui énonce que l’usufruitier doit veiller et conserver l’objet de son droit d’usufruit en bon père de famille. (veiller à la garde et  à la conservation de l’immeuble).

-         Si un tiers porte atteinte aux droits du propriétaire, ou du titulaire du droit réel grevé de l’usufruit, l’usufruitier est tenu de le dénoncer à celui-ci, faute de quoi il est responsable de tout dommage. L’usufruit doit par ailleurs entretenir l’immeuble en bon état art 95, l’usufruitier n’est pas tenu de rebâtir ce qui est tombé en vétusté à ce qui a été détruit par cas fortuit. Art 97

·       Obligation de subvenir à certaines charges : l’usufruitier, comme l’énonce l’art 95, est tenu des charges annuelles, notamment les impôts et autres taxes imposés à la propriété immobilière. De même, il est tenu des réparations d’entretien.

Chapitre 2 : Droits, pouvoirs, et obligations du nu propriétaire :

Section 1 : droits et pouvoirs :

- Le propriétaire conserve, pendant la durée de l’usufruit, la nue propriété de l’immeuble ou du droit réel grevé de l’usufruit.

- Il peut exercer les droits du propriétaire qui ne sont pas incompatible avec la jouissance qui appartient à l’usufruitier, il peut vendre, hypothéquer mais tous ces actes ne peuvent apporter aucun changement aux droits de l’usufruitier.

- Le propriétaire conserve l’exercice des actions concernant l’immeuble, toutes les fois que le fond du droit y est intéressé.

Section 2 : obligations :

-         Les droits du nue propriétaire  et de l’usurfruitier, bien que portant sur le même immeuble sont distincts et de natures différente.

-         Le propriétaire subit seulement une charge réelle sur son immeuble et qu’il n’était tenu d’aucune obligation personnelle à l’égard de l’usufruitier. C’est en cela qu’il diffère du bailleur : il devrait : « seulement s’abstenir et non faire »

-         Le P ne peut ni diminuer, ni troubler la Jouissance de l’U.

-         L’art 87 énonce que le P ne peut, par son fait, ni de quelque manière que ce soit, nuire aux droits de l’usurfruitier. Ni élever des constructions nouvelles, modifier la forme des immeubles sans le consentement de l’U.

Section 3 Extinction de l’usufruit :

Causes d’extinction : art 99 et 104 

·       Mort de l’usufruitier :   c’est la fin naturelle de l’U qui a pour caractère d’être viager. (pas transmissible)

·       Arrivé à terme : il ne peut durer au delà de la vie de l’usurfruitier, mais il est possible de lui assigner un terme qui peut, éventuellement y mettre fin plus tôt. L’usufruit à terme s’éteindra donc par l’arrivé du terme, du vivant de l’usufruitier ou par la mort de celui-ci, si elle a lieu avant l’arrivé du terme. Le propriétaire doit radier l’inscription de l’usufruit sur le titre foncier, dès l’arrivé du terme, pour rendre effective cette fin d’usufruit. (selon l’art 100 l’usufruit accordé à des personnes morales ne dure et ne peut être inscrit que pour 40 ans.

·       Consolidation : d’une part si l’usufruitier acquiert la propriété, il consolide son droit et l’usufruit est éteint par consolidation. Cette dernière ne fait pas disparaitre les garanties spéciales telles que les hypothèques appartenant aux créanciers de l’usufruitier.

·       Perte totale de l’immeuble : quand l’immeuble vient à périr, l’usufruit sur l’immeuble s’éteint faute d’objet. Par perte totale, il faut entendre sa destruction « physique » (ruine, incendie, tremblement de terre..) mais également sa destruction « juridique » (expropriation). L’extinction par la perte totale est absolue ( pas le droit au reste qui pourrait subsister). Quant à la perte partielle, elle n’entraine par l’extinction sur ce qui reste de l’immeuble

·       Abus de jouissance déchéance judiciaire : l’art 104 l’usufruit peut cesser par l’abus que l’usufruitier fait de sa jouissance, soit en commentant des dégradations sur le fonds, soit en le laissant périr faute d’entretien. La déchéance doit être prononcée en justice. L’art 104, ajoute que le tribunal a un pouvoir assez large, il peut suivant la gravité des circonstances : soit prononcer l’extinction absolue de l’usufruit, ou n’ordonner la rentrée du propriétaire dans la jouissance de l’immeuble qui en est grevé que sous la charge de payer annuellement à l’usufruitier une somme déterminée jusqu’à l’instant où l’usufruit aurait dû cesser, relativement aux créanciers de l’usufruitier, ils auront parfois intérêt à éviter la déchéance, les créanciers peuvent par exemple offrir au propriétaire la réparation des dommages antérieurs et des garanties pour l’avenir.

·       Renonciation : l’usufruitier peut renoncer à son droit. La renonciation peut être unilatérale. Cependant pour que la renonciation ait un effet légale et une force probante, elle droit être inscrite sur le TF. L’art 103 énonce que les créanciers de l’usufruitier peuvent  faire annuler une renonciation faite  leur préjudice.

DONATION :

Définition :

- La donation est un contrat par lequel une personne appelée donateur donne, de son vivant et sans contre partie, un immeuble ou un droit réel immobilier à une autre personne appelée donataire.

Section 1 Les conditions de validité de la donation :

·       La donation doit être faite : du vivant du donateur, sans contre partie, on dit que c’est une donation aumônière.

·       La donation doit comporter une offre du donateur et une acceptation du donataire.

·       Le donateur doit être au moment de la donation : doté de toute sa capacité juridique, et propriétaire du bien objet de la donation.

·       La donation doit être établie sous peine de nullité, par un acte authentique.

- Une des grandes nouveautés de la nouvelle loi sur les droits réels 39 08 : auparavant il y avait une controverse, évoquée par la chambre de cassation : Quand le donataire acquiert il la propriété? Au moment de la possession réelle (de faite) ? ou au moment de l’inscription du droit réel sur le titre foncier (possession juridique).

ü D’une part, une chambre de la cour de cassation dite « chambre législative, considérait que seule la possession réelle, matérielle et de faite faisait du donataire un vrai propriétaire et ce peu importe l’inscription de son droit sur le TF.

ü D’une autre part, la chambre immobilière quant à elle ne prend en considération que la possession juridique ne peut être acquise que par son inscription au TF.

ü La nouvelle loi 39 à8 est venue trancher cette controverse : art 274

-         Pour les biens immatriculés ou en cours d’immatriculation : l’inscription sur le titre foncier prévaut sur la possession réelle du bien donnée, de même qu’elle prévaut sur l’évacuation de l’immeuble par le donateur.

-         Pour les biens non immatriculés : le dépôt de la réquisition d’immatriculation prévaut sur la possession réelle de l’immeuble et de son évacuation.

Section 2 : De l’acceptation du donataire :

Le donataire est tenu, sous peine de nullité de la donation, d’accepter la donation et ce :

·       Avant qu’il décède, et d’ailleurs ses héritiers n’ont pas le droit de venir accepter ou exigé la donation à sa place.

·       Avant que le donateur ne décède.

Schéma illustratif 2eme cas :

 

1980                                                                                    1990                                                                                2012

Décès du donateur                                            établissement de l’acte                                               inscription de l’acte de

                                                                         de la dévolution successorale                                 la dévolution successorale sur le

                                                                                                                                                                                       TF

3 éventualités sont possibles :

·       L’acte de donation a été établi mais sans l’acceptation expresse (écrite) du donataire : l’acte de donation est nul

·       L’acte de donation a été établi, et accepté par le donataire, mas il n’a pas été inscrit sur le TF avant 2012 ( la date d’inscription de l’acte de dévolution successorale sur TF), et non la date de décès : l’acte de donation est nul

·       L’acte de donation a été établi, et accepté par le donataire, et il a été inscrit sur le TF avant 2012, ou du moins une prénotation (mention portée sur le titre foncier pour la conservation provisoire d'un droit prétendu sur un immeuble immatriculé) a été inscrite avant l’inscription de l’acte de dévolution sur le TF : la donation est valable.

Cas exceptionnel : il faut que les héritiers du donateur ratifient la donation.

Section 3 : Les causes de nullité ou non avenue de la donation :

Est nul :

-         La promesse de donation

-         La donation du bien d’autrui (sauf en cas de mandat)

-         La donation des biens futurs

-         La donation établie par un acte autre, qu’un acte authentique

-         Si le donataire n’accepte pas, avant le décès du donateur ou son décès lui-même

Est non avenue :

-         La donation faite par un donateur dont le patrimoine est couvert de dette.

Section 4 : Dispositions communes à la donation et au testament : selon l’art 280 : la donation est soumise en cas de dernière maladie, aux dispositions régissant le testament, toutefois, si le donateur n’as pas d’héritier, la donation est valable pour toute la chose donnée.

Des obligations qui pèsent sur le donateur :

-         Le donateur n’est responsable que de son faute intentionnelle ou de sa faute grave art 281, il n’est point tenu de garantir le donataire des vices cachés, ni en cas d’éventuelle action en revendication.

Section 5 : Les frais de donation : les frais de l’acte de donation ainsi que les loyaux couts du transfert de la propriété du bien donné sont à la charge du donataire à moins que les parties n’aient convenu autrement.

Section 6 : Le droit de retour : il consiste pour le donateur de se retourner dans sa donation, la validité du droit de retour, il est permis dans deux cas : dans ce qu’a donné le père ou la mère à leur enfant majeur ou mineur soit il, ou dans le cas ou le donateur est devenu incapable de subvenir à ses propres besoins ou des besoins de ses préposés.

- Le donateur n’est autorisé à exercer le droit de retour que s’il a été énoncé et prévu dans le contrat de donation et que le donataire a accepté.

- L’exercice du droit de retour n’est possible que : si le donataire est présent et a accepté ; ou vertu d’un jugement de l’acte de donation au profit du donateur. Art 286.

-         Des cas de non acceptation du droit de retour : 285 :

les effets de l’exercice du droit de retour :

·       La résiliation du contrat de donation

·       La restitution du bien donnée au donateur

-         Si le donateur récupère le bien donné sans droit légitime, et que le bien est détruit entre ses mains, alors il est responsable de cette perte.

-         Si le donataire ne veut pas rendre le bien donné au donateur, même après que ce dernier ait exercé son droit de retour conventionnellement ou par jugement, et après lui avoir notifié une somation, et que le bien donné a été entre les mains du donataire, alors ce dernier est responsable de cette perte.

Des fruits et des dépenses nécessaires :

Le donataire ne doit restituer que les fruits de la date convenu par accord ou de la date du jugement définitif dans le litige.

Le donataire a la possibilité de récupérer les dépenses nécessaires faites sur le bien donné par le donataire.

Cependant les dépenses utiles et celle relatives à l’embellissement ne seront récupérés que si elles ont augmenter la valeur du bien donné( 287)

L’EMPHYTEOSE

Définition :

-          C’est un droit de jouissance d’un immeuble immatriculé appartenant à autrui, résultant d’un contrat spécial.

-         Au niveau de l’ancienne loi, ce droit était d’une durée entre 18 ans et 99 ans.

-         La nouvelle loi a modifié cette durée de 10 ans à 40 ans.

A- Caractéristiques :

-         Un droit de jouissance grevant un immeuble immatriculé. L’inscription sur les livres fonciers est obligatoire pour produire ses effetsà Elle ne peut être contestée.

-          Le titulaire du droit d’emphytéose peut obtenir un titre spécial en vue de l’inscription des droits réels et charges foncières pouvant grever son propre droit.

-         Ce droit est susceptible d’hypothèque ; cédé ou saisi dans les formes prescrites pour la saisie immobilière. (art 121)

-         Susceptible de servitude. (art 128)

-         Si en état d’indivision, il peut donner lieu à prescription.

-         D’une durée temporaire comprise entre 10 ans et 40 ans.

-         Peut porter sur un bien immatriculé, en cours d’immatriculation ou non-immatriculé.

B- Mode d’institution :

-         L’emphytéose ne peut résulter que d’un contrat dit bail emphytéotique consenti par le propriétaire ayant la capacité d’aliéner.

-         Se prouve conformément aux règles du DOC en matière de baux. Art 629 : Les baux d’immeubles et de droits immobiliers doivent être constatés par écrit, s’ils sont faits pour plus d’une année …

-         Sous forme d’acte authentique. Art 07 ici (39.08)

C- Droits et obligations de l’emphytéote :

è Ils résultent de la loi et peuvent être précisés sur le bail emphytéotique.

Droits :

-         L’emphytéote dispose d’un droit de jouissance, plus large que le locataire, d’un usufruitier : Modifier les modes de culture, transformer les bâtiments ; sans néanmoins pouvoir opérer dans le fonds aucun changement qui en diminue la valeur.

-         L’emphytéote peut bénéficier d’un droit de servitude, pour le bien dont il dispose du droit d’emphytéose (pour la durée 10 – 40 ans) (art 128).

-         Il peut hypothéquer son droit réel, il profite du droit d’accès pour la durée de l’emphytéose ; son droit s’étend …

-         L’emphytéote jouit de tous bien accessoire de l’immeuble objet de l’emphytéose durant la durée du contrat.

Obligations :

-         L’emphytéote doit s’acquitter de la redevance prévue  au propriétaire. Cette dernière est en général inférieure à un loyer en raison des obligations particulières pesant sur le titulaire du droit réel.

-         L’emphytéote ne peut demander une réduction de la redevance pour cause de perte de fonds ou pour cause de stérilité ou privation de toute récolte à la suite de cas fortuits. (art 123)

-         Il est tenu de toutes les contributions et charges de l’immeuble : obligation plus lourde que le locataire.

-         Il est tenu d’effectuer les réparations de toute nature …

-         Il ne peut détruire les améliorations et les constructions qu’il a faites, ni réclamer aucune indemnité quand bien même ces travaux ont augmenté la valeur des fonds. (art 126)

-         Le bien objet d’emphytéose peut aussi être aussi grevé d’un droit de servitude pour autrui (sans dépasser la durée 40 ans) à condition d’en informer le propriétaire de l’immeuble (art 128).

D- Fin de l’emphytéose :

    L’emphytéose prend fin soit d’expiration du bail soit par résolution judiciaire :

a) L’arrivée du terme :

- Elle prend normalement fin à l’expiration du bail, ne se prolonge pas par tacite reconduction.

   - Si le preneur décède avant l’expiration du bail, son droit réel est transmis à ses héritiers.

b) Résolution juridique :

   - L’Emphytéose prend fin par résolution judiciaire :

        + Soit pour inexécution des conditions du contrat ou pour détérioration grave du fait du preneur.

        + Par défaut de paiement de la redevance durant deux années consécutives après une sommation sans effets. (Art 121).

-         L’emphytéote ne peut délaisser le fonds avant l’expiration du bail.

L’Hypothèque :

A) Définition :

   - Selon l’article 165 de la loi 39.08 : L’hypothèque est un droit réel immobilier accessoire sur les immeubles immatriculés ou en cours d’immatriculation affectés à l’acquittement d’une obligation.

   - Elle est de nature indivisible, subsiste en entier sur les immeubles affectés, sur chacun et sur chaque portion de ces immeubles. Art 166

   - Elle comprend l’immeuble hypothéqué, ses accessoires et s’étend aux améliorations survenues à l’immeuble hypothéqué après le contrat. Art 167

        B) Les droits immobiliers susceptibles d’hypothèque.

 - La propriété immobilière. Art 14

 - L’usufruit pendant sa durée. Art 86

 - La superficie établie sur les mêmes biens. Art 117

 - L’emphytéose pendant le temps de sa durée. Art 121

        C) Types d’hypothèque :

 - Selon l’art 170 de la loi n 39.08 : L’hypothèque est forcée ou conventionnel.

 - Les articles 184, 185, 186 ajoutent un autre type d’hypothèque : L’hypothèque différée.

        a) L’hypothèque forcée :

 - Prévue par l’art 171 : l’hypothèque est forcée sans le consentement du débiteur dans les cas prévus par la loi. Elle est toutefois conférée par une décision judiciaire.

 - Selon l’article 172, elle peut être conférée au vendeur, à l’échangiste ou au copartageant sur l’immeuble vendu, échangé ou partagé quand il n’a pas été réservé d’hypothèque conventionnelle par le paiement du prix, d’échange ou de partage en vertu d’une décision de justice.

NB : Au profit des mineurs et des interdits sur les immeubles de leur tuteur.

-         L’hypothèque conventionnelle ne résulte pas nécessairement d’une décision de justice ; ce n’est qu’à défaut d’accord du tuteur que le droit à l’hypothèque résulte d’un jugement, homologuant la décision du conseil de famille ou de toute autre autorité en tenant lieu, qui détermine l’hypothèque quant aux sommes garanties et aux immeubles frappés.

     b) L’hypothèque conventionnelle :

   - A l’inverse de l’hypothèque forcée ; l’hypothèque conventionnelle, elle est consentie au gré des parties par un acte authentique et n’est valable que lorsqu’elle est inscrite sur le titre foncier.

     Pour être valable, tout acte d’hypothèque doit spécifier nécessairement :

                    - L’identité des parties.

                    - La situation de l’immeuble spécialement affecté son nom et aboutissants, le numéro de son titre foncier ou de sa réquisition d’immatriculation.

                    - Le montant de la dette garantie et sa durée.

à Il faut que le constituant, en général le débiteur, soit le propriétaire de l’immeuble grevé de l’hypothèque et capable d’en disposer (Art 176), mais il peut être un tiers, et on parle alors de caution réelle (Art 177)

-         L’hypothèque de la chose d’autrui est nulle, alors que la vente de la chose d’autrui peut être valable au terme de l’article 485 DOC.

-         Le père, la mère ou encore le tuteur ne peuvent hypothéquer les liens saisis qu’après l’autorisation du juge.

C) L’hypothèque différée :

à Une hypothèque peut être toutefois valable même régulièrement inscrit sur le titre foncier.

-         Un créancier hypothécaire peut alors ; cas du dépôt de l’acte constitutif d’hypothèque et du duplicata du titre foncier intéressé ; demander l’exempt  temporaire de l’inscription. (généralement en cas de prêt à court terme) ; faisant défense au conservateur par écrit, de ne différer à aucune demande d’inscription au préjudice de son droit : le bénéfice de l’hypothèque spéciale.

-         L’inscription de l’hypothèque est différée, aussi pendant un délai maximum de 90 jours, sans que le créancier soit exposé à perdre le rang qui lui a été acquis par le dépôt régulier de son acte.

-         A l’expiration du délai, le créancier doit soit laisser ou retirer ses pièces, soit requérir une inscription régulière.

-         Elle est évidemment plus efficace qu’une mise en gage du duplicata d’un titre foncier en cas de prêt à court terme, avec possibilité d’éviter le paiement des droits d’inscription des droits de radiation.

N.B : Il y’a une autre sorte d’hypothèque : celle prise de plein droit par le conservateur de la propriété foncière en cas d’adjudication ou saisie immobilière.

  D) Les effets de l’hypothèque.

a) à l’égard du propriétaire :

    - Alors que l’antichrèse prive le propriétaire de la jouissance de l’immeuble, l’hypothèque laisse au propriétaire ses prérogatives : droit d’usage, droit de jouissance et même droit de disposition. Art 187

    - Le propriétaire de l’immeuble peut en effet, disposer des faits. Ceux-ci une fois détachés, devenant meubles et n’étant plus grevés d’hypothèque. Art 188

    - Le propriétaire conserve le droit d’administration de l’immeuble, il peut donc consentir les baux.

    - Il est garant de son efficacité jusqu’au paiement de la créance.

b) A l’égard du créancier hypothécaire.

    - Il reçoit après la vente, la totalité de sa dette, selon son rang et ce suivant les instructions prévues par la loi.

    - Si le prix de la vente ne suffit pas pour l’acquittement de la dette, le créancier hypothécaire peut se tourner contre les biens du débiteur en tant que créancier chirographaire.

    - Est nulle toute convention, même postérieure à la constitution de l’hypothèque, qui autorise le créancier en cas de non-paiement à l’échéance à s’approprier l’immeuble hypothéqué.

    -  Il dispose d’un droit de préférence, selon son rang d’inscription et ce par rapport aux autres créanciers généralement chirographaires.

    - Le créancier hypothécaire bénéficie également d’un droit de suite, c’est-à-dire d’aliénation de l’immeuble grevé. Il peut le saisir entre les mains de l’acquéreur, afin qu’il exerce son droit de préférence sur le prix de la vente.

Distinction Droit réel et personnel :

Toute personne phy morale possède un patrimoine (ensemble des droits et oblig, actuels ou futurs, d’une per Phy ou Mor, ayant une valeur éco ou pécuniaire et étant dans le commerce juridique). Il y a les droits patri et extra patrimoniaux.

Les droits patrimoniaux se répartissent en 3 catégories : Dt réels, personnels, intellectuels.

-         Les droits réels sont des droits qui donnent à la personne un pouvoir direct et immédiat sur la chose ;

-         Les droits personnels sont les droits qui s’exercent vis-à-vis d’une personne et lui permettent d’exiger de celle-ci une prestation.

La distinction D.R et D.P est considéré par la doctrine classique comme la division suprême au sein des droits patrimoniaux.

I . Caractéristiques de la distinction : (objet et nombre de ces droits)

A. l’objet des droits réels et des droits personnels :

v Le droit réel : c’est le droit qui donne à la personne un pouvoir direct et immédiat sur une chose (bien meuble, immeuble), c’est un pouvoir qui s’exerce sans l’entremise d’un autre individu. ( propriétaire d’une maison l’habite ou la loue, l’usufruitier d’un immeuble en perçoit les fruits sans avoir à s’adresser à une personne quelconque). Le DR comporte seulement 2 éléments : la personne (sujet actif du droit) et la chose (objet du droit) : droit direct sur la chose.

v Le droit personnel : ou droit de créance ; c’est un droit qu’a une personne appelée créancier, d’exiger une certaine prestation d’une autre personne le débiteur. Contrairement au droit réel, le titulaire du droit n’exerce pas directement ses prérogatives sur les choses, il doit avoir recours à un intermédiaire et cet intermédiaire est le débiteur.

Ce droit comporte 3 éléments : le créancier (sujet actif) ; débiteur (sujet passif) ; prestation (objet du droit). Ce droit est appelé droit de créance par apport au créancier, et obligation ou dette pour le débiteur.

B. le nombre des droits réels et droits personnels :

v Les droits personnels : résultant ‘un accord de volonté entre personnes sont en nombre illimité, (respectant les bonnes mœurs et ordre public). Il est impossible de les énumérer mais on peut les classer en 3 catégories :

-         Obligation de donner : le débiteur s’engage à transférer au créancier un droit réel, la propriété sur une chose lui appartenant (vendeur, donateur)

-         Obligation de faire : Le débiteur s’engage à un fait positif

-         Obligation de ne pas faire : le débiteur s’engage à une abstention.

v Les droits réels : par opposition, les droits réels sont en nombre limité. La loi détermine les droits réels et il ne peut y avoir d’autres droits réels que ceux qui sont énumérés par la loi. Les DR sont opposables aux tiers, souvent après accomplissement de mesures de publicité, il est donc indispensable qu’ils soient définis et limités par la loi.

On distingue les DR principaux et accessoires.

DR principaux :

Sont composés du droit de propriété et de ses démembrements.

-         Le droit de propriété est le droit le plus complet  et absolu que l’homme peut exercer sur une chose. Il comprend l’usage (usus) de la chose, le droit d’en tirer tous fruits et produits (fructus), le droit d’en disposer soit matériellement en la consommant, transformant, détruisant, soit juridiquement en cédant le droit que l’on a sur elle (vente ou donation), ou en la grevant de droits réels (servitude, hypothèque) c’est l’abusus.

-         Les démembrements du droit de propriété : ces droits réels sont appelés démembrements en ce qu’ils confèrent à leur titulaire une partie seulement des prérogatives attachées au droit de propriété.

·        L’usufruit : le droit d’user et de jouir de la chose dont un autre appelé nu propriétaire a la propriété.

·        Le droit d’usage et d’habitation : sortes d’usufruit réduit.

·        La servitude : charge établie sur un immeuble pour l’utilité d’un autre immeuble (ne pas construire pour garantir la vue)

·        L’emphytéose : droit qu’à le locataire sur la chose qui lui a été louée pour une durée allant de 18 à 99 ans ( ce droit devrait être comme celui de tout locataire un droit personnel, mais en raison de la longueur du bail emphytéotique, la loi en fait un droit réel.

-         Les atteintes légales au droit de propriété :

·        L’expropriation  pour utilité publique : (dahir 6 avril 1982) ;

·        Résiliation des actes d’acquisition de propriétés agricoles, récupération des lots de colonisation, transfert des  propriétés agricoles…

DR accessoire   ils portent sur une chose accessoire, car ils sont adjoints à un droit de créance pour le renforcer.

Ces droits consistent dans l’affectation au paiement d’une dette d’un ou de plusieurs biens, appartenant en général au débiteur et peuvent porter des immeuble ou sur des meubles.

-         Sur les immeubles : il s’agit de l’hypothèque portant sur un ou plusieurs immeubles déterminés du débiteur. Le propriétaire reste en possession de l’immeuble et peut l’aliéner, mais le créancier non payé de sa dette, a le droit de faire saisir et vendre l’immeuble grevé en quelque main qu’il se trouve et se faire payer par préférence sur le prix.

-         Sur les meubles : il s’agit d’un gage, contrat par lequel le débiteur se dessaisit au profit du créancier d’un bien meuble pour l’affecter au paiement de sa dette.

II. Forces et faiblesses de ces droits :

A. l’opposabilité des DR et DP :

 Le droit réel s’exerce directement sur la chose, est absolu, il peut être opposé par son titulaire à toutes autres personnes.

Quant au droit personnel, il n’est opposable qu’aux parties contractantes c a d un rapport entre créancier et débiteur, c’est seulement de ce dernier que le créancier peut exiger la prestation. (Droit personnel dit relatif).

La différence entre l’absolutisme du DR et DP doit toutefois être nuancée. Le DP n’oblige pas les tiers mais doit être resté par tous. D’autre part le DR ne peut être opposable que si l’acte constitutif ou translatif du droit a été publié, surtout en matière immobilière.

B. droit de suite et droit de préférence :

Le droit réel à son titulaire un droit de suite et un droit de préférence. Alors que le titulaire d’un personnel n’aura qu’un droit de gage général sur le patrimoine du débiteur.

Ces deux termes : droit de suite et droit de  préférence sont la traduction de l’opposabilité à tous du droit réel. Ce sont les deux caractéristiques fondamentales qui font la force de ce droit.

Droit de suite : permet au titulaire d’un droit réel de suivre en quelques mains qu’elle passe la chose qui lui appartient ( le propriétaire d’un immeuble peut le revendiquer contre tout détenteur).

Le droit personnel n’emporte pas droit de suite : 2 conséquences découlent de ce principe :

1. le créancier n’a qu’un droit de gage général sur le patrimoine de son débiteur. Il ne possède aucun droit particulier sur tel ou tel bien du débiteur

2. l’absence de droit de suite affecte aussi l’exécution des obligations concernant l’utilisation des choses.

Le droit réel emporte droit de préférence. s’il y a un conflit entre le titulaire d’un droit réel et le titulaire d’un droit personnel, à propos d’une chose, le premier ayant un droit absolu et opposable à tous, sera préféré au second qui, par hypothèse n’a aucun droit contre le titulaire d’un droit réel.

Afin de  Garantir un droit personnel  une saisie conservatoire est requise,  contrairement au droit réel  qui nécessite  une prénotation. La saisie conservatoire c'est le fait de saisir les biens d'autrui en d’autre terme : La saisie conservatoire est une saisie à caractère provisoire portant sur les biens mobiliers d'un débiteur. Elle apporte une garantie au créancier avant que ne soit prononcé le jugement condamnant son débiteur à payer sa créance. La saisie conservatoire est possible dans le respect des conditions et formalités prévues par la loi., elle est faible par rapport à une prénotation. La prénotation est une mention portée sur le titre foncier pour la conservation provisoire d’un droit prétendu sur un immeuble immatriculé dans l’attente d’une inscription définitive. Elle a pour but de  protéger des droits prétendus par l’acquéreur à l’encontre de tous les actes de disposition que le propriétaire inscrit aurait conclus frauduleusement et de mauvaise foi. L’inscription au titre foncier du droit réel constitue force probante.

C. Transmission des droits réels et des droits personnels :

La plupart des DR peuvent être transmis facilement. Un propriétaire, un usufruitier ont la possibilité de transférer, sans rencontrer beaucoup d’obstacles, les prérogatives qu’ils possèdent sur tel ou tel bien.

Par contre un droit personnel ne pourra être transmis aisément. C’est la raison pour laquelle l’opération désignée sous le nom de cession de créance est soumise à des formalités très complexe.

L’antichrèse :

-         Selon l’art 145 de la loi 39- 08, L’antichrèse est un contrat par lequel un débiteur propriétaire d’un immeuble immatriculé ( ou titulaire d’un droit réel de jouissance comme zinataire, superficiaire, usufruitier) confère au créancier, en garantie de sa créance, un droit réel sur le dit immeuble jusqu’au paiement de la créance, droit réel comportant une mise en possession de l’immeuble au profit du créancier antichrésiste avec la faculté d’en percevoir des fruits pour les imputer en principe sur le capital de la créance. (même définition de l’art 1170 du DOC).

Caractéristiques :

-         L’antichrèse est un véritable gage immobilier, un droit réel comportant non seulement le droit de préférence mais de suite également (art 517), puisque en raison des règles régissant les livres foncier, il ne peut se perdre par la seule dépossession.

-         C’est droit réel indivisible (art 518), c'est-à-dire que chaque partie de la créance est garantie par la totalité du bien, et chaque partie du bien est une garantie de la totalité de la créance.

Conditions de validité :

-         L’antichrèse ne s’établit que par écrit

-         Elle doit avoir une durée déterminée

-         Le constituant doit avoir, au regard de sa loi nationale, la capacité d’alièner

-         Le constituant peut être le débiteur lui-même ou tiers agissant pour le compte du débiteur

-         Le constituant doit avoir la propriété de l’immeuble, ou être titulaire d’un droit réel de jouissance : usufruit superficie emphytéose

-         L’acte écrit doit être écrit sur le TF (pour son existence entre les parties et l’opposabilité aux tiers)

-         L’immeuble ou le droit réel spécial objet du contrat, doit être mis en possession du créancier antichrèsiste, qui doit en avoir la jouissance

Droits du créancier antichrèsiste :

-         Ce créancier n’acquiert par le contrat que la faculté de percevoir les fruits de l’immeuble.

-         La créance ne peut produire d’intérêts, mais il peut être stipulé que tout ou partie des fruits reviendra au créancier.

-         Le créancier aintichrésiste est autorisé à retenir l’immeuble qui lui a été donné en antichrèse jusqu’au paiement intégral de sa créance.

-         En cas de non payement de la créance à l’échéance, le créancier antichrésiste peut faire vendre l’immeuble par voie judiciaire.

-         Le créancier dispose d’un droit de préférence et d’un droit de suite, s’il venait de perdre la possession de l’immeuble.

Obligation du créancier antichrésiste

-         I doit pouvoir à l’entretien et aux réparations utiles et nécessaires de l’immeuble, sous peine de dommage et intérêts.

-         Il doit payer les contributions et charges annuelles, sauf stipulation contraire dans le contrat.

-         Il doit restituer l’immeuble dès qu’il a été intégralement payé de sa créance, il doit consentir à la radiation de l’antichrèse sur le titre foncier de l’immeuble.

Inscription sur les livres fonciers Marocains

-         Droit inscriptible (selon l’art 65 du dahir du 12 Août 1913) :

1)    Les actes entre vifs ou à cause de mort ayant pour objet de constituer, déclarer, modifier ou éteindre des droits réels immobiliers.

·        Les droits réels immobiliers :

Ø Propriété des biens immeubles

Ø Usufruit des mêmes biens

Ø Les habous

Ø L’emphytéose

Ø Les droits d’usage et d’habitation

Ø Le droit de superficie

Ø L’antichrèse

Ø Les servitudes et les hypotèques

Ø Les droits coutumiers musulmans (gza, zina, houa, istidjar…)

Ø Les permis de recherche et d’exploitation minière et les concessions minières

Ø La concession du droit de jouissance perpétuelle des biens collectifs.

2)    Certains droits de créance

3)    Certaines décisions judiciaires

4)    Certains droits de nature spéciale (droits privatifs d’eau par exemple)

5)    Certaines mentions relatives à l’état civil et au régime matrimonial des parties.

Procédure d’inscription

-         Elle s’opère au moyen d’énonciations sommaires. Elle est datée et elle porte la signature du conservateur, à peine de nullité.

-         L’ordre de préférence  sur le même immeuble se détermine par l’ordre des inscriptions.

LA PREEMPTION

-         Selon l’art 292, le droit de préemption permet à un co-indivisaire dans un immeuble ou un droit réel indivis, de racheter la part vendue par un autre co-indivisaire moyennant le prix de vente ainsi que les loyaux couts du contrat et les dépenses utiles et nécessaires.

Conditions de la demande du droit de préemption

·        Le demandeur doit être co-indivisaire au moment de la vente de l’immeuble indivis ou du droit réel indivis.

·        La date de propriété du demandeur de préemption, doit être antérieure à la date de propriété du co-indivisaire désirant vendre.

·        Le demandeur doit posséder sa partie indivise une possession légale ou effective

·        Le co-indivisaire vendeur doit avoir eu sa propriété via une contre partie

-         En cas de vente d’un co-indivisaire de sa part indivise, le demandeur doit racheter la totalité de la partie mise en vente.

-         En cas de pluralité des demandeurs, chacun d’eux reçoit une partie à hauteur de sa part dans le bien objet de préemption.

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