Les droits réels : Les Droits réels accessoires

Les droits réels : Les Droits réels accessoires

Les droits réels : Les Droits réels accessoires

LES DROITS REELS ACCESSOIRES

L’étude de ce chapitre suppose que l’on va approfondir chacune des suretés réelles immobilières, que l’on peut qualifier comme étant des droits réels accessoires, à savoir :

• Section I : L’hypothèque الرهن الرسمي

A- Définition de l’hypothèque

L'hypothèque, qui est réglementée par les articles 165 à 213 du CDR, peut être définie comme étant une garantie que prend un prêteur sur un bien immobilier pour lequel il a consenti un crédit. L'hypothèque permet au créancier de faire saisir le bien afin qu'il soit procédé à une vente en justice pour être payé sur le prix au cas où son propriétaire ne paierait pas les sommes qu'il doit rembourser.

Pour faire reconnaître son droit, le créancier doit procéder à l'inscription de l'hypothèque au service de la conservation foncière.

La publicité des hypothèques est obligatoire pour être opposable aux tiers, c'est-à-dire à d'autres créanciers. C'est la date de l'inscription qui permettra à l'hypothèque de prendre son rang.

Elle confère à son titulaire :

• un droit de préférence : en cas de vente suite à une saisie immobilière, le créancier sera payé, en priorité, sur le prix de vente ;

• un droit de suite : il pourra faire saisir le bien même s'il a été revendu depuis à un tiers.

B- Classification des hypothèques

Une hypothèque peut être conventionnelle, légale ou judiciaire.

1- L’hypothèque conventionnelle :

L'hypothèque conventionnelle est la forme d'hypothèque la plus répandue.

Elle est basée sur une convention, et permet au débiteur (appelé constituant) de mettre en garantie un bien immobilier pour couvrir le risque de non-paiement de sa dette à son créancier.

Trois points essentiels doivent être soulevés, à savoir :

• L'hypothèque conventionnelle est le résultat d'un contrat passé entre le constituant et son créancier ; contrairement à d'autres hypothèques fondées sur des obligations légales ou judiciaires, l'hypothèque conventionnelle résulte d'un accord entre les deux parties.

• Le constituant conserve la propriété de son bien immobilier. Néanmoins, la valeur est réduite, du fait des obligations qui pèsent sur le bien.

• L'hypothèque conventionnelle fait obligatoirement l'objet d'un acte authentique devant notaire et d'une inscription à la conservation des hypothèques du lieu où se situe l'immeuble.

En effet, le débiteur doit être conscient de la menace d'expulsion qui pèse sur lui en cas de non-paiement de sa dette.

La convention hypothécaire est un contrat signé par le débiteur et le créancier devant notaire. Ce contrat indique obligatoirement :

• la nature du bien immobilier,

• le montant de la somme garantie (capital et intérêts),

• le délai de remboursement de la dette,

• le rang de l’hypothèque (hypothèque de premier rang ou de deuxième rang).

2- L’hypothèque forcée, qui se différencie de la précédente en ce qu’elle peut être prévue sans l’approbation du propriétaire.

* L’hypothèque légale :

L'hypothèque légale est accordée au créancier en vertu de la loi selon :

• le statut du créancier (ex, la garantie des droits de l’épouse ou des incapables),

• la nature de la créance (ex. privilège du Trésor public).

* L’hypothèque judiciaire : (suite à une condamnation)

Si un créancier n'obtient pas le remboursement de son débiteur, et s'il n'a pas pris d'hypothèque contre lui, il peut le poursuivre en justice.

Le créancier peut obtenir un jugement qui condamne son débiteur. C'est cette condamnation qui permet au débiteur de pouvoir inscrire l'hypothèque.

En outre, afin que le débiteur n'organise pas son insolvabilité, le créancier peut demander au juge de lui accorder d'inscrire une hypothèque sur tous les immeubles de son débiteur.

Cette hypothèque s'appliquera y compris sur les immeubles acquis par le débiteur à l'avenir. Le débiteur ne peut s'opposer à cette décision judiciaire.

• Section II: Les privilèges حقوق الامتياز

Pour étudier le privilège il convient de clarifier sa notion et d’en dégager les caractéristiques avant de donner les différents types de celui-ci tel que prévu par le DOC.

A- Notion de privilège

C'est une sûreté légale sans dépossession qui confère à son titulaire le droit d'être payé par préférence aux autres créanciers du même débiteur. A l'instar de l'hypothèque, le privilège est une cause légitime de préférence, une succession de règles de classement parmi les créanciers d'un débiteur.

B- Caractéristiques

D’après l’article 532 CDR, le privilège a les caractéristiques suivantes :

- c’est un droit réel qui donne un droit de préférence et un droit de suite ;

- C’est une sûreté accessoire puisqu'il est transmis avec la créance qu'il garantit. Il s'éteint si la créance s'éteint également.

- c’est un droit né suite à la constitution d’une créance ;

- c’est un droit indivisible ;

- c’est un droit dont la source exclusive est la loi.

C- Les différents types de privilèges

1 – Privilèges généraux

Dans cette catégorie, il faut distinguer ceux qui le sont doublement et ceux qui le sont simplement.

a) Les privilèges doublement généraux(ce qu’on appelle également super privilège)

Concrètement, d’après l’article 1248 du DOC, trois domaines sont visés par ces privilèges doubles :

• Les salaires. Ils bénéficient d'un privilège double puisque les salariés sont légalement reconnus comme des créanciers privilégiés. Les créances salariales sont associées à l'idée de dépendance et de subsistance. Ils ont donc un privilège sur les biens de leur entreprise, pour obtenir en priorité le paiement de leur rémunération au sens large.

• Les frais de justice. Les frais ici visés concernent les dépenses exposées à l'occasion de la conservation, réalisation des biens d'un débiteur. Ils sont protégés dans la mesure où ils sont considérés comme ayant été exposés dans l'intérêt de la communauté des créanciers.

•Les dettes d'une entreprise en difficulté. Un certain nombre de contractants qui concluent des contrats postérieurement au jugement d'ouverture, ou même en cas d'échec de la conciliation bénéficient d'un statut privilégié afin de les encourager à établir des liens avec l'entreprise. C'est le privilège de procédure et le privilège de conciliation. Le privilège de conciliation cède devant le privilège des salariés, ainsi que devant le privilège des frais de justice. Le privilège de procédure quant à lui cède également devant le privilège des salariés et celui des frais de justice ainsi que devant le privilège de conciliation.

b) Les privilèges simplement généraux

Ils sont caractérisés par le fait qu'ils ne portent que sur les meubles du débiteur. Ils sont de différentstypes, tel que l’envisage la liste de l’article 1248 du DOC.

On en cite :

• Le privilège du trésor. Le trésor peut bénéficier d'un certain nombre de garanties, impôts et taxes. L'assiette de ce privilège s'exerce sur des meubles présents et à venir, et le trésor peut compléter ce privilège par la constitution d'une hypothèque. Ce privilège doit faire l'objet d'une publication, qui est importante, si des impôts sont dus par un commerçant ou une personne morale de droit privé.

• Le privilège des caisses de sécurité sociale. Il permet de garantir les cotisations et autres sommes dues par les assujettis aux caisses de sécurité sociale. L'assiette de ce privilège s'exerce sur les meubles des débiteurs des cotisations et là encore, il existe des formalités particulières concernant les débiteurs commerçants ou personnes morales de droit privé.

• Les privilèges garantissant le paiement des frais funéraires qui s'exercent sur les biens meubles de la succession du défunt.

• Les frais de dernière maladie, garantis par un privilège bénéficiant aux professionnels de santé pour les frais médicaux indispensables. Ce privilège est rendu encore plus efficace par le doublement d'une hypothèque légale.

• Le privilège accordé en garantie de rémunération des gens de service, en paiement du salaire différé.

2 – Privilèges spéciaux

Ils sont caractérisés par le fait qu'ils portent sur un ou plusieurs biens déterminés, qu'il s'agisse de biens mobiliers ou immobiliers.

a) Les privilèges spéciaux mobiliers

Ceux-ci, d’après l’article 1247 du DOC, ne s’appliquent qu’à certains meubles du débiteur.

Il existe différents catégories de privilèges spéciaux mobiliers, prévus par l’article 1250 du DOC dont on cite principalement :

- Les loyers des immeubles ;

- les frais faits pour la conservation de la chose ;

- les salaires et remboursement dus à l’artisan, etc.

b) Les privilèges spéciaux immobiliers

Les privilèges spéciaux immobiliers sont très proches des hypothèques légales, notamment par deux aspects. D'une part par le principe d'indivisibilité et d'autre part par le principe de spécialité. Ces privilèges sont économiquement très efficaces, puisque comme pour d'autre, ils n'impliquent pas de dépossession. Ils permettent au créancier de bénéficier d'un droit de suite et d'un droit de préférence. Le créancier doit procéder à quelques formalités, et doit notamment effectuer une publicité.

Concrètement, le créancier doit inscrire son privilège dans un certain délai, et c'est aussi en cela que les privilèges se rapprochent des hypothèques légales. Le rang du privilège n'est pas déterminé par la date d'inscription, mais par la date de naissance de la créance puisqu'il s'agit d'une sûreté légale. Par conséquent, si le créancier a respecté le délai légal d'inscription, cette formalité rétroagit au jour de la créance. En revanche, si ce délai n'a pas été respecté, le privilège est assimilé à une hypothèque et il n'y aura pas de rétroaction, de sorte que le privilège prendra effet à l'inscription et non pas au jour de la créance, tel est le cas pour le vendeur d'immeuble qui bénéficie d'un privilège lorsque plusieurs conditions sont réunies.

• Section III: L’antichrèse الرهن الحيازي

* Définition

L'antichrèse est réglementée au Maroc par les articles 145 à 164CDR.C’est un contrat par lequel un débiteur propriétaire d'un bien immeuble immatriculé ou d'un droit réel de jouissance sur cet immeuble (usufruit, emphytéose) ou un tiers agissant pour son compte, confère à son créancier (appelé antichrésite) la possession de cet immeuble, de manière à lui permettre d'en percevoir les fruits ou revenus, qu'il imputera annuellement sur le capital, jusqu'à paiement intégral de la créance.

Le créancier n'acquiert par ce contrat que la faculté de percevoir les fruits de l'immeuble, la créance ne peut produire d'intérêts, mais il peut être stipulé que tout ou partie des fruits reviendra au créancier. Le créancier impute annuellement les fruits perçus pour son débiteur sur le capital de sa créance".

Ce droit réel qu'est l'antichrèse est donc inscriptible sur les livres fonciers, au même titre que les autres droits réels.

L'antichrèse constitue donc au Maroc un contrat accessoire et suppose l'existence préalable d'une créance.

Cette sûreté conventionnelle nécessite la remise de l'immeuble entre les mains du créancier afin de permettre à ce dernier de recevoir directement les fruits de l'immeuble, en remboursement de sa créance jusqu'à l'extinction de cette dernière.

Outre la perception des fruits, ce droit réel entraîne donc au profit du créancier d'autres droits inhérents à tout droit réel: droit de rétention de l'immeuble, droit de préférence et droit de suite.

B- Caractéristiques de l’antichrèse

* L'antichrèse n'est pas un droit de jouissance mais un simple gage consistant en un droit réelaccessoire (art.154 du CDR), garantissant le remboursement d'un prêt inscriptible et devant se matérialiser par la remise au créancier de la possession du bien.

* Les auteurs considèrent que l'antichrèse est obligatoire, puisque son but même est l'entrée en possession du bien par le créancier en garantie du paiement de sa créance.

* L'antichrèse suppose la dépossession du propriétaire au profit du créancier (art.1188).

* L'antichrèse suppose une propriété continue

* Dans l'antichrèse, l'immeuble doit être entretenu par le créancier.

* L'antichrèse porte sur un bien immeuble.

* L'antichrèse suppose une possession continue de l'immeuble par le créancier.

* L'antichrèse est indivisible, ce qui signifie que l'antichrèse d'un immeuble ne peut être donnée qu'à un seul créancier et que "chaque fraction d'immeuble garantit la totalité et toute fraction de la dette".

* L'antichrèse qui ne porte que sur les fruits de l'immeuble passe après l'hypothèque qui, elle, porte sur le bien lui-même.

* Contrairement à l'hypothèque, qui donne au créancier non payé le droit de procéder à la vente sur simple production d'un certificat du Conservateur, le créancier antichrésiste ne peut faire procéder à la vente forcée en cas de non remboursement que sur décision judiciaire.

NB/Les opérations de prêt avec possession du bien par les créanciers à titre de garantie sont d'un usage courant au Maroc. Ces opérations portent sur des immeubles non immatriculés (melk) et font l'objet d'un contrat appelé RAHN ou RAHNIA. Il s'agit d'un contrat de gage immobilier avec dessaisissement, la dépossession au profit du créancier constituant une condition de validité du contrat.

Ces contrats ont toujours donné lieu à une imposition entre les mains du propriétaire débiteur au titre des loyers qui sont supposés compenser les intérêts auxquels renonce le créancier gagiste.