jeudi 25 octobre 2018

Cours du Droit Foncier Résumé pdf

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Cours du Droit Foncier
Résumé






Droit Foncier
Les terres collectives.
- Rappel historique et définition :
Le régime des terres collectives n’est pas établi avec précision. Il semble remonter à l’époque où les Hommes avaient besoin de se regrouper pour se défendre contre la nature, les animaux et les autres Hommes. Il est certain que régime collectif a été mis en place alors que le facteur TERRE abondait et que la pression démographique était faible.
L’Islam est venu conforter ce genre de propriété collective, en décrétant que la terre appartient à Dieu et que les musulmans ont en commun : l’eau, le pâturage et le feu.
Les terres collectives sont essentiellement rurales. Elles comprennent notamment des terres de parcours, des terres cultivables et d’autres incultes. Certaines terres collectives sont recouvertes d’essences forestières.
Avec l’extension des périmètres urbains, de larges propriétés collectives ont été ouvertes à l’urbanisation et ont ainsi acquit une plus-value et importance stratégique qui ont fait naître bien des convoitises.






Traditionnellement, les terres collectives faisaient l’objet d’un partage en jouissance qui pouvait être annuel ou pour plusieurs années, avec une variation entre deux et dix ans.
Le partage en jouissance respectait les coutumes locales. Le nombre des collectivistes ou ayants-droit, la part attribuée à chacun évoluait en fonction de plusieurs critères (pression des membres de la tribu sur la terre, pratiques locales adoptées telles l’exclusion par certaines tribus de la femme, de l’homme célibataire ou l’ayant-droit non-résident).
Le droit de la tribu sur la terre n’est pas défini par les textes juridiques, mais par l’usage ;
Le protectorat au début du 20éme siècle à voulu jouer sur cette notion d’imprécision pour assimiler ces terres à des propriétés domaniales et les utiliser pour encourager la vente au profit des colons étrangers. Mais si cela a pu être fait ailleurs, dés 1912, les pouvoirs publics au Maroc se sont opposés à cette politique et ont décrété ces terres INALIENABLES.
Les terres collectives peuvent être définies comme de terres immeubles qui appartiennent en pleine propriété à une collectivité ethnique (tribu-fraction de tribu-douar).
Les membres de la collectivité sont les ayants-droit, appelés aussi collectivistes.
Chaque ayant-droit détient dans l’indivision une quote-part indéterminée et variable.
La terre collective ne s’hérite pas, c’est l’appartenance à l’ethnie qui s’hérite et donne droit à l’exploitation d’une quote-part des terres collectives.
La terre collective est gérée par une assemblée (djemââ) représentée par un ou plusieurs délégués (Naïb). La gestion est faite conformément à l’usage local et aux textes de la matière.
Les terre collectives ont été placées sous la tutelle du Ministère de l’intérieur par mesure de sauvegarde, contrôle et d’encadrement, à la fois de la terre et de la collectivité.
- Textes applicables :
Le patrimoine collectif, essentiellement rural, longtemps régi par la coutume locale, comportait peu de dispositions écrites.
Il faut remonter au 1er Novembre 1912, pour trouver le 1er texte intéressant cette catégorie d’immeubles.
Il s’agit d’une circulaire du grand vizir prévoyant que l’aliénation des biens collectifs est
subordonnée à l’autorisation du gouvernement et que ces biens continueraient d’être régis par les
anciens usages, sans pouvoir être vendus ni partagés. Ensuite, la confrontation du protectorat avec
ce genre de propriétés sui-generis, c'est-à-dire, hybride, et les hésitations qui se sont suivies ont
donné lieu à de nombreux textes :
 Dahir du 21 Novembre 1916, créant la Djemââ, chargée de gérer les biens collectifs (texte
abrogé).
 Dahir du 27 Avril 1919, réglementant la gestion et l’administration des biens collectifs et
organisant la tutelle administrative (texte modifié et complété).
 Dahir du 18 Février 1924, modifié par le Dahir du 19 Octobre 1937, relatif au règlement spécial
pour la délimitation des terres collectives.
 Dahir du 19 Mars 1951, réglementant la gestion et l’aliénation des biens collectifs.
 Arrêté du 30 Septembre 1959, étendant à la zone Nord les textes applicables aux terres
collectives.
 Dahir 1/59/172 du 9 Mai 1959, relatif à la réalisation des concessions de droit de jouissance
perpétuelle, et à la révision des contrats de location à long terme consentis sur les terres
collectives.
 Décret 2/59/382 du 11 Mai 1959, fixant la composition et le mode de fonctionnement de la
commission instituée par le Dahir su 9 Mai 1959 précité.
 Dahir 1/60/78 du 30 Juin 1960, relatif à la résiliation des aliénations consenties sur les terres
collectives (loi à effet rétroactif annulant des actes antérieurs).
 Décret 2/60/331 du 30 Juillet 1960, fixant la composition et le mode de fonctionnement de la
commission instituée par le Dahir du 30 Juin 1960.
 Dahir 1/69/30 du 25 Juillet 1969, relatif aux terres collectives, situées dans les périmètres
d’irrigation, portant Milkisation des ces terres au profit des ayants-droit.
 Dahir 1/70/158 du 3 Octobre 1970, relatif aux aliénations des terres collectives consenties à des





Marocains, excluant de l’application du Dahir du 30 Juin 1960, des terres collectives acquises
par des personnes physiques Marocaines.
Cette confusion de textes parfois contradictoires, pris, dans une période relativement courte, dans
un domaine régi essentiellement par la coutume, démontre l’intérêt suscité par ce statut
particulier. Jacques Berques, « la question agraire au Maroc » considère que ces textes juridiques
sont remarquables et probablement une des sauvegardes du Maroc pour l’avenir.
Negib Bouderbala a écrit à ce sujet ce qui suit « pendant prés d’un demi siècle, le protectorat s’est
efforcé de protéger ces collectifs contre les acheteurs colons en les entourant d’un véritable cordon
sanitaire et juridique ».
- Caractéristiques juridiques des terres collectives :
La propriété collective appartient de pleine propriété et en indivision à la Djemââ, ou collectivité
ethnique. Elles peuvent consister en terres incultes, terres de culture, terres de parcours ou terres
couvertes d’essences forestières.
Les immeubles collectifs soumis au régime forestier comportent, autres les restrictions appliquées
aux biens collectifs en général, des dispositions spécifiques liées aux régimes forestiers et par
dérogation à l’article 4 du Dahir de 1919 ; les terres collectives couvertes d’essences forestières
peuvent être cédées à certaines personnes déterminées, par exemple l’ETAT, les établissements
publics, les autres collectivités ethniques et les collectivités locales ; soit de grés à grés, après
autorisation de la tutelle et autorisation préalable du Ministre chargé des eaux et forêts soit par
voie d’expropriation pour cause d’utilité publique.
Parfois la commune ou l’établissement public n’est qu’un intermédiaire dans la transaction.
Peut-on l’empêcher de céder aussitôt à un particulier l’immeuble collectif acquit souvent à un prix
symbolique et vendu parfois au prix du marché ???
L’exploitation de ces terres se fait par l’ensemble des ayants-droit pour les terrains de parcours, et
à titre individuel pour la partie cultivable après un partage en jouissance.
Le dit partage se faisait en application des textes en vigueur et conformément aux coutumes locales
qui peuvent varier d’une région à l’autre.
- Particularités juridiques des terres collectives
Parmi les textes inhérents, le Dahir du 17 Avril 1919 qui reste fondamental, il contient les règles
fondamentales.
Le droit de propriété des tribus sur les terres, dont elles ont la jouissance à titre collectif, ne peut
s’exercer que sous la tutelle de l’ETAT. Cette tutelle est assurée par les Ministère de l’intérieur
assisté d’un conseil de tutelle.
La jouissance s’effectue suivant les modes traditionnels d’exploitation et usages locaux.
Les terres collectives sont imprescriptibles, inaliénables et insaisissables.
Ces dispositions renforcent les principes destinés à la sauvegarde de ce patrimoine et constitue une
barrière juridique qui le met à l’abri des morcellements et des spéculations.
Toutefois, ces mêmes principes ont été atténués et assouplis pour des raisons évidentes
d’aménagement et de développement. Ainsi, à l’instar des terres collectives couvertes d’essences
forestières, l’aliénation de ces terres reste possible avec le consentement de la tutelle au profit de
l’ETAT, les collectivités locales et les collectivités ethniques.
- Superficie des terres collectives
La superficie est estimée à 12 Millions d’hectares ; 200000 ha à l’intérieur des périmètres urbains ;
2 Millions cultivables ; 22200 ha distribués dans le cadre de la réforme agraire ; 4 Millions ha
délimités ou immatriculés ; 1 Million ha en cours de délimitation ou immatriculation.
- Milkisation des terres collectives dans les périmètres d’irrigation
La transformation du statut juridique et le passage de la propriété collective à la propriété privée
répondait à des considérations d’ordre socio-économique. Elles sont engagées suivant une
procédure déterminée par le Dahir 1/69/30 du 25 Juillet 1969.
 Objectif visé par le Dahir 1/69/30
Les périmètres d’irrigation sont des zones où l’ETAT a consenti des investissements considérables
(irrigation-remembrement-immatriculation). Il est donc normal que le résultat escompté soit une
exploitation rationnelle plus rentable. La stabilité et la garantie du droit de propriété sont
indispensables à la mise en valeur et à l’intensification des cultures et de l’élevage. Le collectiviste
devenu propriétaire, aura accès aux crédits et aux marchés fonciers. Pour cela, il doit obtenir un lot
immatriculé libre de toutes charges. La privatisation envisagée est supposée inciter à
l’investissement et mettre fin à l’indivision et au morcellement de fait lié à la forte pression
démographique. Le Dahir susvisé stipule qu’en cas de décès du propriétaire, seul l’un des héritiers
pourra prendre la suite du défunt sur la propriété.
 Procédure de privatisation
Le Dahir de 1969 s’applique aux terres collectives situées en totalité ou en partie à l’intérieur des





périmètres d’irrigation.
La première étape consiste à établir la liste des ayants-droit pour chaque collectivité par
l’assemblée des délégués assistés de l’autorité locale représentant la tutelle. Sont exclus de cette
liste les attributaires d’un lot domaniale dans le cadre de la réforme agraire. La liste arrêtée, doit
être notifiée à l’autorité locale et à chaque ayant-droit par le représentant de la collectivité ; elle ne
peut faire objet de recours que devant le conseil de tutelle dans le délai de 3 mois à partir du jour
de notification. La liste est homologuée par arrêté du Ministère de l’intérieur et publiée au B.O.
Tout ayant-droit ayant reçu un lot de la réforme agraire, doit céder à l’ETAT (domaine privé de
l’ETAT) sa part dans le collectif. Les parts indivises de l’ETAT pourront être vendues à des ayantsdroit
non-bénéficiaires, choisis par le conseil de tutelle.
Désormais, aux termes du Dahir de 1969, les terres collectives n’appartiennent plus à la collectivité
en tant que personne morale, mais appartiennent dans l’indivision aux personnes physiques
figurant sur la liste des ayants-droit.
Le collectif ‘’milkisé’’ doit faire l’objet d’un lotissement fixé par un arrêté conjoint attribuant à
chaque ayant-droit un lot dont il deviendra propriétaire après établissement du titre foncier
parcellaire ; or, il s’avère à ce jour malgré les efforts fournis et les moyens engagés, aucune liste
d’ayants-droit n’a été inscrite sur les livres fonciers et par conséquence aucun collectif n’a été
véritablement privatisé à cause de nombreux obstacles.
Les terres Guich
Rappel historique et définition
L’origine des terres guich est imprécise, il semble remonter au 16éme siècle. En effet, certains
s’accordent pour admettre que c’est sous le roi Mohamed Cheikh Saâdi que le Guich a été instauré ;
en l’absence d’armé régulière bien structurée et encadrée, les souverains ont eu recours à des
tribus pour maintenir l’ordre, mater les révoltes, veiller à l’intégrité territoriale et protéger les
frontières ; mais ce service n’était pas gratuit, en contrepartie les souverains concédaient par Dahir
la jouissance perpétuelle des immeubles appartenant à l’ETAT, avec une exonération d’impôts. En
contrepartie de ces privilèges, les hommes de la tribu guich devaient se tenir prêts à répondre à
l’appel du sultan et à combattre pour lui et en son nom.
Les différentes dynasties qui se succédaient sur le trône ont perpétué cette pratique qui a connu
une évolution notoire sous le régne de Moulay Ismaïl ; celui-ci, Monarque, tout en créant et en
consolidant un corps d’armée permanent (âbid boukhari), a donné un essor considérable aux tribus
guich, qui n’ont jamais été aussi influentes ni aussi nombreuses (oudaya-cherarda-aït ammor).
Autre l’instauration et la consolidation de la prépondérance du Makhzen et le maintien de l’ordre
public, certains éléments du guich seront chargés de la construction, de la fortification et de la
défense des forteresses et des points stratégiques.
Paul Pascon « Haouz de Marrakech »1977, rapporte que l’inscription sur le registre ou diwan du
guich de Moulay Ismaïl, donnait accès à des privilèges remarquables, tels que la concession de
terres, exonérait d’impôts, solde, habillement, équipement, indemnités, prélèvement du 1/10 du
butin.
Arrivé au Maroc en 1912, le protectorat Français a été confronté à ce statut immobilier parfois
confondu avec le statut collectif et avec lequel il n’était pas familiarisé, d’où son comportement
ambigu et parfois contradictoire :
 Milkisation partielle ou totale de certaines terres guich, notamment celles de Ahl Fahs à Tanger.
 Transformation de prés de 300000 ha de terres Guich en terres collectives, par le biais de Dahirs
concédant à la tribu guich la nue propriété (Dahir du 18 Juin 1928, accordant à certaines tribus
guich la propriété collective des terres occupées).
 Cas des Cherarda et de Ouled Dlim.
 Colonisation officielle sur certaines parties du Guich.
Paradoxalement, les tentatives d’occupation de ce patrimoine ont été accompagnées par
l’élaboration de mesures législatives et réglementaires destinées :
- à mettre un frein aux convoitises et aux spéculations frauduleuses sur les terres collectives et
guich.
- à défendre les intérêts des collectivités ethniques.
- à permettre à l’ETAT d’avoir un droit de regard sur les collectivités en les soumettant à une tutelle
administrative.
- Particularités juridiques des terres guich
Il est difficile de traiter les terres guich sans se référer aux terres collectives, ne serait-ce que par
comparaison ou analogie. Mais si la terre collective appartient en pleine propriété à la collectivité
ethnique concernée, le droit de propriété dans le cadre des terres guich se trouve divisé :
 La nue propriété ou droit imminent appartient à l’ETAT, domaine privé.
 Le droit de jouissance perpétuel ou droit utile appartient à la collectivité concessionnaire.
Cette distinction de droit de propriété fait que les terres guich possèdent un statut hybride qui
relève à la fois du régime domanial et du régime collectif.
Deux entités administratives se partagent les attributions :
# Le Ministère des finances-Direction des domaines, pour tout ce qui a trait à l’aspect juridique
foncier.
# Le Ministère de l’intérieur-Direction des affaires rurales, pour la gestion, le contrôle et la défense
des collectivités installées sur ces terres
La conséquence de cette dualité avec le régime collectif est que les terres guich sont inaliénables,
insaisissables et imprescriptibles. Les qualificatifs fondamentaux sont clairs et nets, mais discutables
à plus d’un titre, en raison de l’absence de détermination physique et juridique de ces terres par
voie d’immatriculation foncière ou de délimitation administrative.
Il faut rappeler que les terres guich peuvent être l’objet d’une expropriation pour utilité publique.
- Organisation de la collectivité guich
Titulaires de Dahir leur concédant un droit de jouissance perpétuel sur des terres domaniales, les
tribus guich ont profité pendant une période plus ou moins durable selon les circonstances.
En mobilisation permanente, ils se sont organisés de manière autonome donnant au fil du temps le
schéma hiérarchique, pyramidal suivant :
 Le Caïd du guich : chef de groupement, tient les registre ou diwan des membres.
 Le Caïd Rha, supervise 1000 hommes.
 Le Caïd Miya, supervise 100 hommes ou ceinture.
 Le Moqaddem, encadre 25 hommes.
La terre était répartie entre les membres de la tribu guich suivant l’usage et les pratiques locales.
- Textes applicables aux terres guich
Si dés le début du 20ème siècle, les terres collectives ont fait l’objet de dispositions législatives et
réglementaires, les terres guich ont pratiquement été perdues de vue sauf en de rares exceptions,
telles que :
# La circulaire du Grand Vizir du 1er Novembre 1914, qui cite parmi les terres inaliénables celles où
le Makhzen a installé des tribus guich.
# Le Dahir du 7 Novembre 1914, portant réglementation de la transmission de la propriété nonimmatriculée,
qui prévoit parmi les immeubles inaliénables, les terres guich.
# L a circulaire Vizirielle du 19 Février 1944, venue tout de suite combler le vide crée et rappelait
que les terres guich demeurent inaliénables.
# Le Dahir du 3 Janvier 1916, portant réglementation sur la délimitation administrative du domaine
de l’ETAT, ce texte n’est pas spécifique aux terres guich ; il concerne tous les immeubles pour
lesquels il y a une présomption de domanialité.
Les immeubles Domaniaux
L’ETAT, personne morale de droit public, possède des immeubles classés traditionnellement en :
- Domaine public de l’ETAT
- Domaine privé de l’ETAT
- Domaine forestier.
- Les textes de base
 Le Dahir du 1er Juillet 1914, sur le domaine public.
 Le Dahir du 1er Août 1925, sur le régime des eaux, abrogé et remplacé par la loi 10-95 du 16
Août 1995.
 Le Dahir du 3 Janvier 1916, portant règle sur la délimitation des domaines de l’ETAT.
 Le Dahir du 24 Mai 1922, relatif à l’immatriculation des immeubles domaniaux délimités selon la
procédure prévue par le Dahir du 3 Janvier 1916.
 Le Dahir du 25 Juin 1927, relatif à l’immatriculation des immeubles domaniaux provenant du
déclassement du domaine public.
 Le Dahir du 29 Décembre 1972, relatif à l’attribution à des agriculteurs de terres agricoles ou à
vocation agricole, faisant partie du domaine privé de l’ETAT.
 Décret Royal du 25 Mai 1967, sur la comptabilité publique relative aux modalités d’acquisition
ou de cession d’immeubles relevant du domaine privé de l’ETAT.
- Le domaine public de l’ETAT
Il est difficile de singulariser ce patrimoine étant donné de la diversité de ses composantes, mais il
est admis de classer dans cette catégorie les biens qui ne peuvent être possédés privativement
parce qu’ils sont à l’usage de tous (plage-rue-place-cours d’eau-pont).
- Caractéristiques du domaine public de l’ETAT
Le domaine public est essentiellement inaliénable et ne peut être vendu, non expropriable pour
cause d’utilité publique.
- Le domaine privé de l’ETAT
L’importance du domaine privé de l’ETAT s’est accrue sensiblement par suite de son intervention
dans des domaines variés. Cependant, elle connait un certain recul dû au désengagement progressif
de l’ETAT marqué par une vague de privatisations traduite par les diverses cessions à des personnes
privées.
 Provenance du domaine privé de l’ETAT
# Acquisition amiable
# Expropriation
# Confiscation
# Nationalisation
# Appropriation forcée contre indemnisation symbolique au propriétaire, par voie de transfert à
l’ETAT des terrains agricoles appartenant aux personnes physiques et morales étrangères.
# Présomption contre le paiement du prix indiqué à l’acte.
# Déclassement du domaine public en domaine privé.
 Gestion
La gestion est confiée au Ministère des finances-Direction des domaines.
 Caractéristiques juridiques du domaine privé de l’ETAT
1. Il est insaisissable, l’ETAT est supposé être toujours solvable.
2. Non-expropriable car il semble aberrant que l’ETAT s’exproprie lui-même ; si le fonds dont il
a besoin lui appartient, il l’utilise purement et simplement.
3. Aliénable sous certaines conditions qu’il convient de considérer selon que l’immeuble objet
de la cession est urbain ou rural.
Dans l’urbain, l’autorisation de vendre est donnée par arrêt du Ministre des finances ou par
décret du 1er Ministre, selon que la valeur de l’immeuble est inférieure(Min.Fin) ou supérieure
(Arr.1er Min) à 250000 Dh ; depuis la lettre royale du 9 Janvier 2002, la vente peut être autorisée
par le Wali de la région pour la réalisation de projets d’investissement dont le montant est
inférieur à 200 Millions Dh(valeur de l’immeuble).
Par ailleurs, la location du domaine privé de l’ETAT peut être autorisée par le Wali pour la
réalisation d’un investissement inférieur à 200 millions Dh. Arrêté du Ministre des finances
N°367-02 du 5 Mars 2002.
En milieu Rural, l’application du Dahir du 29 Décembre 1972, sur la réforme agraire, a introduit
les notions de terre lotissable, terre non-lotissable, terre nécessaire à un besoin d’intérêt
général (centre d’expérimentation agricole). L’article 1 de ce Dahir énonce que l’ETAT
conservera dans son patrimoine les terres non lotissables et celles nécessaires à un besoin
d’intérêt général.


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